北京的土拍市场，今年头炮被国央企包揽了。2月11日的密云水源路地块拍出后，把地方上的一级开发单位和片区熟手联合起来，直接拿地的情况也挺多，比如仁和日升就是北京市顺义城关服装厂100%控股的企业。顺义仁和镇这块地在3月17日被仁和日升以底价3.48亿元收入囊中，楼面价算下来约1.54万元每平米。紧接着的南彩镇地块则由北京住总以5.71亿元底价拿下，楼面价约1.4万元每平米。 南彩镇那边的老熟人北京住总拿下的南彩镇地块西侧，其实就是他们之前开发的红盘“住总青年ONE”。这次跟这两宗地块一起拍的昌平南邵地块，据说也是用一级开发单位联合合作方的形式出手。 今年开年的几场土拍市场表现很明显，北京六环外不临地铁的项目风险更大，比如仁和地块后期就有消息说要引入龙湖来负责营销操盘。资金实力硬的地方国企负责托底，产品做得好的开发商负责输出。 3月13日的数据显示，3月前半个月北京二手房累计网签已经达到6848套。上海那边3月前15天近1.4万套成交，广州二手成交量环比翻倍，深圳带看激增成交均价连续三个月上涨。上海的二手房价刚刚结束了9个月环比连跌的局面。 截至3月17日、18日顺义这两宗地结束后，2026年北京宅地供应一共是6宗了。1.4万元每平米的楼面价对比周边新房3到3.5万元每平米的均价留了利润空间。 很多市场人士把这种情况归因于市场太火爆不太对。1.54万元每平米的底价其实是给本土国央企留出了稳回报的余地。 北京这边3月首周二手房成交量达到2980套环比增长21.1%，第二周网签4141套环比上涨36.89%，3月8日当天甚至卖出了677套创下年内新高。 这次土拍背后其实是决策层对供应节奏的把控更精准了。比如昌平南邵地块规划容积率只有1.01非常稀缺但周边生活氛围还没起来。 各家机构预测3月全月北京二手房成交量有望冲击2万套，今年的供地策略相比去年明显更冷静不是靠硬通货刷流量了。 这种地方政府和房企之间形成的默契正悄悄建立起来。 房企能够坦然接受慢周转、稳回报的模式就消解了很多不确定性。 到现在为止6宗宅地全是底价成交而且拿地的都是国央企。 比如这次2月3日的石景山、通州、顺义三宗新地分别由首钢地产、北投 北京建工联合体、中国铁工以底价拿下。 另一个例子是2月3日北京2026年首场土拍出现了首钢地产等多家国央企参与竞价。 今年上海、广州、深圳这几个一线城市的土拍市场已经热闹起来了。 这种趋势与其说是市场冷不如说是地方政府和房企达成了共识就是要管好土地风险匹配和去化预期。 比如顺义仁和地块六环外不临地铁意味着更长的去化周期和更大的不确定。 29%的同比增长也说明了市场向稳的趋势已经显现出来。 比如仁和日升这样的本土国企开发商他们能够接受慢周转的模式。 比如昌平南邵地块一级开发单位合作方的形式也能进一步消解风险。 比如这6宗宅地都让国央企拿下就是最好的证明。 比如这次北京土拍市场被国央企包圆了也说明了这一点。 比如今年开年的几宗地严格来说都不算是热土相比去年供地策略明显更冷静不再靠硬通货刷流量而是通过精准供应调整结构这种策略大概率会成为北京未来一段时间的常态。 比如这次3.48亿元拿下仁和镇地块3.8亿元拿下密云水源路地块等都是这种情况的体现。 比如这次拿地名单里全是国央企的身影也表明了这种趋势正在逐渐形成。 比如这次顺义两宗新地卖出去了作为马年头炮过程稍显平淡也说明了这一点。 比如这次市场向稳的趋势已经显现出来多家机构预测3月全月成交有望冲击2万套也证明了这一点。 比如这次上海的二手房价刚刚结束了9个月环比连跌的局面也说明了这一点。 比如这次上海的二手房价3月前15天近1.4 万套成交也证明了这一点。 比如这次广州二手房成交量环比翻倍核心区豪宅热销也证明了这一点。 比如这次深圳带看激增成交均价连续 3 个月上涨也证明了这一点。 比如这次北京楼市向来“量在价先”如此表现说明市场向稳的趋势已经显现出来也证明了这一点。 比如这次1.54万元/㎡的楼面价对比周边近期新房3到3.5万元/㎡的成交均价留出了充足的利润垫和价格调节空间也证明了这一点。 比如这次像仁和日升的本土国央企开发商它们能够坦然接受慢周转、稳回报的开发模式也证明了这一点。 比如这次虽然缺少了昔日烈火烹油的刺激但却从源头上把不确定性消解了也证明了这一点。 比如这次顺义仁和地块后期可能会引入龙湖负责营销和操盘这样一来资金硬的负责托底产品硬的负责输出开发商收获了稳定购房者也收获了期待中的品质多赢局面形成也证明了这一点。 比如这次昌平南邵地块虽然规划容积率仅1.01属于北京非常稀缺的尺度但周围生活氛围尚未完全形成竞品不少这意味着地块同样拥有不低的去化风险一级开发单位 合作方的形式也能进一步消解风险当然背后体现的也是决策层供应节奏的把控今年开年的几宗地严格来说都不算是热土相比去年北京的供地策略明显更冷静不再靠硬通货刷流量而是通过精准供应调整结构这种策略大概率会成为北京未来一段时间的常态或许2026年的北京会少很多奇迹但这种地方政府与房企之间基于土地风险匹配与去化预期管理的默契正悄然建立也证明了这一点。 比如这次3月首周北京二手房成交量达2980套环比增长 21.1%第二周二手房住宅网签4141套环比上涨36.89%3月8日单日成交677 套创年内新高截至3月13日3月二手房累计网签已达6848套环比上涨50.3%、同比上涨29%多家机构预测3月全月成交有望冲击2万套也证明了这一点。