问题——交易结构变化加快，市场进入“以二手为主”的新阶段。
综合相关平台数据，2025年佛山住宅成交总量约8.7万套，同比有所回落，但结构性特征突出：二手成交约5.5万套，占比逾六成；新房网签约3.2万套。
自2023年二手成交首次超过新房后，二手占比持续走高，反映出供给节奏、价格预期与购房偏好正在重塑。
与此同时，新房库存虽随供应收缩而下降，但去化速度放缓带来压力回摆，去化周期约17个月，市场“稳中有压、分化加剧”的特征仍然明显。
原因——供给收缩与需求分层叠加，促成“二手走量、核心地块走热”。
一方面，新房供应端更趋审慎。
2025年佛山新房新增供应约2.5万套、307万平方米，同比分别下降约两成以上；成交同步回落，显示在控增量、去库存的大基调下，开发与上市节奏更强调匹配需求、控制风险。
供应收缩带动库存下行，但在销售节奏放缓时，去化周期仍可能上行，表明市场信心修复仍需时间。
另一方面，二手市场成为承接刚需的重要“蓄水池”。
截至去年底，二手挂牌量约12.17万套，较上一年增长约8.1%，供给增加叠加买方议价增强，市场以“以价换量”为主，新房与二手房价格差进一步拉大。
数据显示，成交更集中在总价与面积较低的房源：100万元以内二手成交占比超过五成，144平方米以下占比超过八成。
对不少家庭而言，二手房具备总价可控、即买即住、配套成熟等优势，成为在不确定性下的更稳妥选择。
区域分化同样是结构变化的重要推手。
成交量仍向人口与产业承载力更强的板块集中，顺德、南海合计贡献全市成交的六成以上；顺德不仅“走量”，在成交金额头部项目中也占据较大比例，显示改善与高端产品仍有支撑，但更依赖区位、产业与配套形成的综合优势。
影响——房地产从“量的扩张”转向“质的竞争”，对城市更新与金融稳定提出更高要求。
交易结构向二手倾斜，意味着市场进入更强调存量盘活与居住品质的阶段。
对购房者而言，价格分化扩大提供了更多选择空间，刚需更容易在二手市场实现“可负担的上车”；对新房市场而言，产品力、交付力与兑现能力成为竞争核心，符合新规、品质更优的项目加快入市，将推动住宅供给从“有没有”走向“好不好”。
对城市治理而言，二手活跃度提升，有利于住房资源在城市内部更高效率流动，但也要求更完善的交易服务、金融支持与风险防控，尤其要防止过度“以价换量”引发的预期螺旋。
土地市场的变化则为后续供给结构埋下伏笔。
2025年佛山涉宅用地出让39宗，较上一年增加6宗，核心区域地块溢价成交达8宗，且集中在禅城、南海、顺德，年底中心城区再现竞拍热度，显示优质地块仍具吸引力。
但分化同样显著：禅城、南海、顺德出让宗数占比超过八成，三水、高明供应相对较少。
土地端“冷热不均”将进一步影响后续新房产品结构与区域供给节奏。
对策——以稳为主、以质取胜，优化“存量盘活+增量提质”的组合拳。
政策端的方向更清晰：控增量、去库存、优供给并行推进。
2025年11月出台的楼市新政中，对土地环节着墨较多，提出加大存量土地“收调供”力度，鼓励依法协商收回（收购）、协议置换等方式，并探索使用专项债券回收闲置存量土地，回收后可结合城市发展需要优化用途并重新供应。
这一安排有利于减少低效占地、纠偏供给结构，推动土地资源向更符合人口与产业布局的区域、向更具公共利益与居住品质的方向配置。
金融环境的边际改善也在降低购房成本。
公积金贷款利率与LPR下调，为新增与存量按揭带来减负空间，有助于释放被压抑的合理需求。
下一阶段，如何在“稳预期、稳市场”的前提下，形成更可持续的融资与销售闭环，考验企业经营与城市政策协同能力。
前景——改善需求或在核心板块接续释放，“好房子”将成为年度主线之一。
随着核心区域优质地块陆续入市，市场关注点正在从单纯价格转向综合品质与兑现能力。
业内普遍预期，在改善需求持续释放的背景下，产品迭代、社区配套、绿色低碳与智慧化等，将成为新房竞争的关键变量；而二手房市场将继续承担刚需与“以旧换新”链条中的枢纽角色。
总体看，佛山楼市仍处调整通道，但“供给更理性、交易更结构化、竞争更品质化”的趋势正在形成，市场有望在更高质量的再平衡中逐步企稳。
佛山楼市的深度调整折射出中国城市化进程的新阶段特征——从规模扩张转向内涵发展。
当"住有所居"的基础需求逐步满足，"住有优居"的品质追求正推动市场形成新平衡。
这座制造业大市的房地产转型实践，或将为同类城市提供有价值的参考样本。