招商积余近日发布2025年度业绩报告，交出了一份增收不增利的成绩单。
这一现象并非个案，而是当前物业行业面临的共性困境。
在市场竞争加剧、客户需求升级的双重压力下，行业马太效应日益凸显，物业企业如何突破增长瓶颈成为业界关注焦点。
从盈利指标看，招商积余面临的压力不容忽视。
2025年物管理业务毛利率为10.01%，同比下降0.44个百分点；资产管理业务毛利率为41.2%，同比下降6.86个百分点。
毛利率的双重下滑反映出行业整体的盈利承压。
公司管理层坦言，随着行业市场化发展深入，高毛利率难以维持已成现实。
宏观经济环境变化、市场竞争加剧、客户消费能力调整以及刚性成本上升等多重因素叠加，推动行业毛利率整体下行。
这种趋势表明，传统依靠规模扩张和成本控制的增长模式已难以为继，物业企业必须寻找新的盈利增长点。
在这一背景下，招商积余的非住宅业态战略显得尤为关键。
2025年，招商蛇口非住业务收入达100.85亿元，占物业板块营收比重超54%，成为对冲住宅物业增速放缓的关键力量。
这一业务结构的优化，有望打破传统物业"依赖住宅、抗周期弱"的发展桎梏，为行业转型升级提供新的思路。
非住宅业态中，办公与园区两大业态已构成招商积余的核心基本盘。
办公业态以43.97亿元营收、43.60%的营收占比领跑，管理面积达5374.06万平方米。
凭借央企背景，公司在商务园区、高端写字楼等载体领域形成了极强的客户粘性，这种粘性在经济周期波动中表现出较强的抗风险能力。
园区业态以16.25亿元营收、16.11%的营收占比紧随其后，管理面积5746.67万平方米。
依托产业园区运营的专业化能力，公司深度绑定核心产业集群需求，形成了稳定的收入来源。
此外，公共与学校业态也展现出成长潜力。
这两方面的营收合计占比超过25%，在城市空间及其他业态的管理面积达30375.53万平方米，占非住面积的13.22%，开辟了新的增长曲线。
这表明招商积余正在通过业态多元化，构建更加均衡和韧性的收入结构。
在住宅业务方面，招商积余也在加大市场化发力。
公司将市场化住宅业态定位为重要赛道，在稳住非住、宅基本盘的基础上，专业化发展IFM赛道、高校两个高潜质赛道，并提高医院专业服务能力。
2025年住宅市场新签合同额实现4.74亿元，同比增长60%，成功落地上海康城、西安秦汉雅苑等项目，显示出市场化住宅业务的增长动能。
从新签合同额看，招商积余2025年实现新签年度合同额44.8亿元，同比增长11.19%。
其中第三方新签年度合同额41.69亿元，同比增长12.89%，表明公司在市场竞争中的获客能力保持稳健。
按业态划分，非住宅市场新签年度合同额36.95亿元，同比增长8.8%，占比约82.48%，进一步验证了非住业态的战略地位。
财务方面，招商积余在资产结构、流动性储备与资本运作上展现出央企头部企业的稳健性。
但值得关注的是，公司2025年信用减值损失达23.15亿元，同比激增494.30%。
其中应收账款减值损失4.47亿元、其他应收款减值损失18.68亿元，主要系部分应收代建款项回收不及预期。
存货减值损失7.15亿元则主要集中于衡阳地产项目等资产。
这些减值损失的高增，反映出公司长期面临的重资产"压表"难题。
作为重组企业，招商积余长期以来都在处理历史遗留问题。
为了甩掉历史包袱，公司一直在进行资产结构调整。
2025年12月26日，招商积余成功转让控股子公司衡阳中航60%股权，这一举措有助于优化资产结构、改善现金流状况。
在"保五争三"的中长期目标指引下，招商积余正在重塑增长逻辑。
"保五"指的是保持行业前五的地位，"争三"则是争取进入行业前三。
这一目标的实现需要公司在业态优化、盈利能力提升、资产结构调整等多个维度取得突破。