大家好，聊聊中国公募REITs市场最近的变化。这个市场发展得特别快，规模一下子突破了2100亿元，真的给实体经济带来了很大帮助。国家发改委给它铺好了路，政策体系做得很全面。今年年初，发改委发了通知，把基础设施领域的REITs发行给规范起来了。同年9月，他们又发了“782号文”，在资产范围还有扩募机制上做了优化。最让人惊喜的是12月，《基础设施领域不动产投资信托基金项目行业范围清单》把商业办公设施、城市更新项目给新增进去了，消费基础设施范围也扩大了，涉及的行业大类现在有15个。 市场表现也很亮眼。到2025年末，全市场已经上市了79只产品，发行规模突破2100亿元。全年新增发行20单、扩募5单，募集资金快473亿元了。像华润有巢REIT通过向原持有人配售实现了99.51%的认购率，这种模式挺有创新。华夏中海商业REIT当时的超额认购倍数也超过了300倍。 数据中心、市政供热这些领域都已经有“首单”成功发行了。顺丰、唯品会这些民营企业也都参与进来了。而且扩募周期从12个月缩短到了6个月，资本循环效率提高了不少。房地产行业也在深度参与这个市场。华润置地、大悦城还有上海地产集团这些企业都通过消费基础设施和租赁住房REITs来盘活存量资产。像成都大悦城REIT出租率和租金收缴率都保持在97%以上。凯德置地还发了商业REITs，成为外资参与中国市场的一个标志。 不过市场还需要进一步完善专业化能力建设。有些新型资产像特许经营权还没有统一估值标准，机构定价差别大影响申报效率；还有些跨区域管理能力不足导致运营整合困难。这都需要大家在资产筛选、运营管理还有风险控制上多下功夫。 这次REITs市场从无到有、从小变大，已经形成了覆盖多元资产的金融创新体系了。展望未来，估值体系完善、运营能力提升还有跨境合作深化以后，REITs能在盘活存量资产、拓宽投资渠道、促进房地产转型上发挥更重要作用。大家要在创新和规范之间找到平衡点，共同培育一个健康可持续发展的市场生态。