近期，围绕促进房地产市场平稳健康发展、释放合理住房消费需求的政策工具持续发力。
1月14日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，对换购住房个税退税优惠政策再次明确延续实施期限：2026年1月1日至2027年12月31日。
政策延续释放出稳定预期、降低成本、支持改善的清晰信号。
一、问题：置换链条不畅，改善需求释放受到交易成本约束 从市场运行看，改善性住房需求往往依托“先卖后买”实现，二手房成交与新房成交相互关联、相互传导。
然而一段时间以来，不少城市二手房市场“以价换量”特征明显，总价中枢下移与观望情绪交织，导致置换链条衔接不顺：卖房周期拉长、换房成本上升、家庭在“卖与买”的时间窗口里承压，进而影响改善型需求的有效释放。
如何在不搞大水漫灌的前提下，降低合理换房的制度性成本，成为稳市场的重要着力点之一。
二、原因：税费与预期叠加影响，换房门槛需要制度性“减负” 房地产交易涉及契税、增值税、个税、中介服务等多项成本，其中个人所得税与增值税政策对二手房交易活跃度影响较为直接。
对改善家庭而言，交易成本的边际变化会影响其是否尽快完成“卖一买一”，也会影响其对市场走势和家庭资产配置的预期判断。
当市场预期偏谨慎、交易链条不够顺畅时，单个家庭更倾向于延后决策，从而进一步削弱市场流动性，形成“观望—成交减少—预期更谨慎”的循环。
在此背景下，以退税方式降低换购成本，既有助于减轻换房负担，也有利于稳定预期、改善交易环境。
三、影响：降低成本、稳定预期，促进“二手房—新房”循环恢复 此次公告对政策适用条件和退税比例作出清晰规定：纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的，对出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。
若新购住房金额大于或等于现住房转让金额，可全额退还已缴纳个税；若新购住房金额小于现住房转让金额，则按新购住房金额占转让金额的比例退还。
公告同时明确了金额口径：现住房转让金额以市场成交价格为准；购买新房以网签备案合同成交价格为准，购买二手房以实际成交价格为准。
从政策效果看，退税安排相当于在合规条件下对“卖旧买新（或买二手）”的置换家庭给予成本支持，有助于降低一次性支出压力，对已经具备购房意愿、但在交易成本上敏感的群体具有较强的边际激励作用。
更重要的是，政策连续性本身能够稳定市场主体预期。
考虑到改善需求与二手房挂牌成交、新房去化之间存在联动，置换链条的修复有望带动住房梯度消费更顺畅运行，从而提升市场整体流动性。
值得关注的是，这已是该项政策第二次续期。
此前，相关政策于2022年推出，2023年延续至2025年末。
此次再延两年，体现出政策更注重“持续、稳定、可预期”，通过更长周期安排引导居民合理安排换房计划，减少因政策窗口不确定带来的观望。
四、对策：以结构性减负为主线，协同用好税费、公积金与保障政策 从近期政策脉络看，“降成本”成为贯穿多项举措的共同主线。
此前，财政部、税务总局发布个人销售住房增值税政策安排，自2026年1月1日起，个人转让购买不足2年的住房按3%征收率全额缴纳增值税，购买2年以上（含2年）的免征增值税。
与此前不足2年按5%征收相比，税负明显下降，有助于进一步降低二手房交易成本。
作为2016年全面“营改增”以来对个人销售住房增值税征收率的重要调整，其政策指向同样在于提振合理交易、改善市场流动性。
同时，围绕住房公积金、保障性住房等领域的政策信号持续释放。
有关方面提出扩大公租房保障范围，舆论也关注公积金制度后续可能的改革动作。
综合来看，税费减负、信贷支持、住房保障等政策若形成协同，将更有利于兼顾“稳预期、稳需求”和“防风险、促转型”的多重目标：对刚需和改善型需求提供更精准支持，对中低收入群体强化托底保障，对市场主体形成稳定预期引导。
五、前景：政策或保持延续性与精准性，推动市场向“以需求为导向”回归 展望后续，随着到期政策陆续进入评估与续期窗口，保持政策连续性、稳定性，仍将是重要取向之一。
换购住房个税退税政策延续两年，有利于在较长时间内稳定改善家庭的换房预期，也为地方因城施策留下更可操作的政策空间。
预计未来围绕降低交易成本、提升交易效率、优化住房供给结构等方面仍可能推出配套举措，包括进一步完善交易环节服务、提高信息透明度、优化住房金融支持的结构性工具等。
需要强调的是，促进改善需求释放并不等于刺激投机。
政策重点在于支持合理自住需求、改善居住条件，并通过更顺畅的市场循环提升资源配置效率。
随着税费政策优化与保障体系完善并行推进，房地产市场有望在“稳中求进”的基调下逐步修复预期，向更加重视居住属性、更加契合人口与产业变化的方向演进。
房地产市场的稳定关乎经济大局与民生福祉。
此次换房个税退税政策的延续，是政府精准施策、稳定预期的体现。
在“房住不炒”的框架下，通过降低交易成本、激活需求，政策正为市场注入更多确定性。
未来，如何平衡短期纾困与长效机制建设，仍是政策发力的关键方向。