大悦城控股近日发布年度业绩预告，披露了这家中粮集团旗下地产企业的经营现状及战略调整方向。预告显示，公司2025年度归属于上市公司股东的净利润预计亏损21亿元至27亿元，仍未扭亏，但较上年同期亏损29.77亿元明显收窄。扣除非经常性损益后的净利润预计亏损22.5亿元至28.5亿元，相比上年同期亏损40.5亿元，减亏幅度更为突出。需要正视的是，大悦城控股的亏损已持续多年。自2022年以来，公司连续四年处于亏损状态，累计亏损接近百亿元。其中，2022年亏损28.83亿元，2023年亏损14.65亿元，2024年亏损29.77亿元。亏损规模的波动，反映出公司应对市场变化时面临多重挑战：既有行业周期下行带来的压力，也有自身转型过程中的成本与阵痛。公司对亏损原因的说明，也显示出问题的复杂性。一上，报告期内公司主动调整量价策略，部分项目出现减值迹象，并依据会计准则计提资产减值准备，以提前覆盖潜风险。另一上，公司也在寻找改善业绩的支点：毛利率同比上升、毛利额同比增加，显示销售端的价格与成本管控有所改善；对联营企业和合营企业的投资收益同比增加，说明合作项目的贡献在提升。上述变化发出一定积极信号，表明调整措施正在产生效果。值得关注的是，监管环境的边际变化为房企减压带来空间。财联社报道称，多家房企已不再被要求每月上报“三条红线”指标，意味着自2020年以来房地产融资约束出现适度调整。尽管部分出险房企仍需定期报送对应的数据，但政策导向正趋向更具差异化与针对性管理。受此影响，大悦城股价在1月29日封涨停，体现出市场对政策变化的敏感反应。从经营层面看，大悦城在保持稳定运营的同时，也在谨慎补充新增项目。2025年公司新增项目包括三亚住宅用地、成都青羊区居住商业综合项目、青岛市北区商业用地等，成交总价合计超38亿元。项目布局覆盖一二三线城市，延续了相对均衡的策略。同时，公司商业板块维持较强竞争力：2024年全年销售额约401.3亿元，客流3.66亿人次，平均出租率95.1%；其中二次元商业销售额突破11亿元，显示特色业态的运营潜力。2024年财报显示，大悦城全国在营项目36个，累计布局44个商业项目。公司以18岁至35岁的城市新生代和青年客群为核心，围绕潮流娱乐与社交生活需求打造内容与场景，形成一定差异化优势。销售型业务签约额约369亿元，也表明地产开发端仍具一定规模与支撑。上述业务结构，为业绩持续改善提供了基础。需要指出的是，大悦城控股于去年11月完成旗下大悦城地产的私有化退市，斥资29.32亿港元回购股份，最终持股比例升至96.13%。此举强化了集团对资产与业务的控制，有利于推进集团层面的战略协同，但也意味着公司需要承担更多整合成本与转型压力。从趋势看，大悦城从2023年亏损14.65亿元扩大至2024年亏损29.77亿元，再到2025年预期亏损21亿元至27亿元，波动仍在，但减亏方向较为明确。毛利率改善、投资收益增长、商业运营稳定等指标的变化，显示调整正在落地。接下来，能否在继续管控风险、加快不良资产处置的同时，深入提升运营效率与盈利能力，将决定其扭亏进程。
作为中粮系地产平台，大悦城的扭亏过程折射出中国房企转型的现实压力；当住宅开发从“增量市场”转向“存量博弈”，传统高周转模式空间收窄，其以商业运营构建差异化竞争力的路径仍需时间检验。未来两年或将成为观察房企能否实现“软着陆”的关键窗口期：既取决于政策环境的优化，也取决于企业能否在资产结构、产品力与管理效率上取得真正突破。（完）