一、背景：老龄化压力倒逼养老供给侧升级 随着中国人口老龄化持续加速，上海作为老龄化程度较高的超大城市之一，养老服务供需矛盾愈发突出。尤其中心城区，土地资源紧张、存量养老设施老化、高品质床位供给不足等问题，长期制约着养老服务体系完善。基于此，如何在核心城区打造兼具区位、服务质量与可持续运营能力的高端养老社区，成为政策与市场共同关注的议题。 二、原因：国企央企协同入局，填补市场空白 昆仑邸康养社区由上海地产集团与中信养老联合开发运营。上海地产深耕本地城市更新，具备土地资源整合与城市配套协调能力；中信养老依托中信集团资源，整合金融、医疗、文化等服务体系，目前已在全国布局九大养老项目，累计运营床位近五千张，形成较成熟的专业化运营经验。 双方合作并非单纯的资金叠加，而是本地资源与全国运营能力的互补组合。这在一定程度上回应了养老市场中“有地但缺运营”或“有运营但区位不佳”的结构性问题，为国有资本参与养老服务供给提供了可借鉴的路径。 三、影响：稀缺区位叠加高品质配套，重塑长者居养预期 项目位于陆家嘴板块，处于上海中内环核心区域，轨道交通便捷，周边生活、医疗与商业配套成熟。选择此位置的价值不仅在于出行便利，更在于让高龄长者入住后仍能维持原有生活圈与社交网络，减少因迁居带来的关系断裂与适应压力。 在服务设计上，社区提出“五大融合”理念，包括板块融合、建筑景观融合、空间场景融合、文化服务融合以及医养生活融合。其中，“居家护理按小时计费”和“同屋照护”两项服务，分别针对轻度照护需求长者不必因照护等级变化而被动搬迁、以及老年夫妻因身体状况差异导致照护安排不匹配等问题，体现出对个体差异与情感需求的关注。 此外，社区引入书店品牌常驻，定期举办名家交流与读书活动，尝试以文化服务丰富养老生活的精神层面。相较以基础照料为主的传统机构，这种配置也反映出高端养老消费需求正在从“照护”向“生活方式”延伸。 四、对策：适老化建造标准与资产属性并重 硬件上，社区落实适老化建造标准，户型设计以实用为主，主力产品为一室户及一室一厅，均实现朝南采光、南北通透，室内配备紧急呼叫系统、无障碍设施及安全辅助装置，兼顾日常居住舒适度与突发状况应对。 需要指出，社区产品支持转让与继承，将养老居住与家庭资产安排结合，降低部分家庭在养老决策中的资金顾虑，也为高端养老产品的市场化推广提供了新的思路。 五、前景：高端养老市场进入品质竞争新阶段 从更宏观的角度看，昆仑邸入市折射出上海乃至全国高端养老市场的变化。随着高知、高收入退休群体规模扩大，养老需求正从“有地方住、有人照料”转向“住得舒适、生活有质量、精神有寄托”。仅依赖硬件堆砌或低价竞争的传统模式，将面临更大的市场压力。 国有资本以专业化、规模化方式进入高端养老赛道，有助于提升行业标准，推动供给从“扩数量”转向“提质量”。另外，如何在保障服务品质的前提下实现可持续运营，仍是行业需要持续破解的关键问题。
城市养老的关键不在于建筑是否高端，而在于能否让老年人在熟悉的城市生活中保持尊严、健康与社交连接；陆家嘴昆仑邸的实践为中心城区养老服务供给提供了新思路，也提示各地在推进养老服务体系建设时，更应重视资源协同与社区融入，让“原居安老”更具可复制、可推广的现实路径。