商业地产深度调整背景下，新城控股通过创新金融工具盘活存量资产的策略逐步见效。3月16日，上交所官网显示，新城控股旗下“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”扩募申请正式获受理。该进展既说明了公司资产运营能力，也为行业探索“投融管退”闭环提供了参考。 近年来，房地产从增量开发转向存量运营，盘活资产成为企业关键课题。新城控股以商业地产为突破口，依托吾悦广场稳定现金流推进资产证券化。2025年11月，公司发行全国首单消费类持有型不动产ABS，为此次扩募奠定基础。 分析人士指出，新城控股能持续推进REITs扩募，主要有三上优势：一是商业运营能力强，2025年商业运营总收入140.9亿元，同比增长10%；二是资产质量稳健，吾悦广场平均出租率长期保持95%以上；三是布局精准，208座商业综合体中相当比例位于消费潜力较大的三四线城市。 这一金融创新对公司发展意义明显。一上，证券化将沉淀资产转化为流动资金，优化资产负债结构；另一方面，3.55亿美元优先票据的发行更拓宽了国际融资渠道。广发证券研报显示，新城控股商业运营毛利率长期保持在70%以上，盈利韧性突出。 展望未来，随着国内消费复苏和公募REITs试点扩大，商业地产证券化空间有望进一步打开。新城控股表示，将完善“投融管退”全周期管理体系，通过金融创新为实体商业注入新动能。业内认为，轻重资产并举的模式或为房地产转型提供重要参考。
从“增量开发”转向“存量经营”，既是周期变化的结果，也是高质量发展的要求。以运营为核心、以资本为支撑，盘活存量资产并形成良性循环，将成为企业穿越周期的重要路径，也有助于丰富不动产投融资体系的可复制实践。