周亮写了篇文章，题目是新移民涌入香港：楼市救赎还是短期烟火？大家都知道，香港的人口这几年变化挺大。2020年6月到2022年6月这两年里，疫情加上复杂的环境因素，好多人都离开了香港。数据显示，这两年净流出了17万人。房子也跟着受影响，需求不高，租金和房价都在跌，不少业主只好降低租金预期，空置的房子也变多了。等到2023年，情况有了转变。跨境通行恢复了，港府推出了好多“抢人才、留人才”的政策，像“高才通”、“优才计划”、“专才计划”这些都扩大了规模。 到了2025年6月这三年间，人口流动完全变了样。净增了20.6万人，大部分都是内地来的新移民。这些人不仅补上了之前两年的流出缺口，还成了推动香港社会和经济复苏的重要力量。这么多人来了肯定会影响租赁市场。从2022年年中开始，香港私人住宅租金中位数就涨了16%，快到历史最高水平了。像尖沙咀、油麻地、中环这些地方因为交通方便配套好，大家都抢着租。九龙这边的涨幅更夸张，有的地方甚至突破了20%。新界有些新兴居住区也因为性价比高火了起来。 高校学位紧张也是个问题，好多学生没法住宿舍只能租私人房，竞争更激烈了。有时候会出现好几户人抢一套房的情况，房东也趁机把租金调高。租赁市场火热的时候，买卖房子的人也多了起来。新移民买房子的需求撑起了市场回暖的半边天。2025年内地买家在香港一二手住宅市场买了13906套房子，花了1379亿港元。这两个数字都创了历史新高。买房子的人偏爱400万到800万港币的小户型，总价适中还能住还能投资；高端人才和有钱人则喜欢5000万港币以上的豪宅，看重香港的国际地位和生活质量。 不过说新移民来了就把楼市救活了也不太客观。楼市现在有明显的结构分化现象：中小户型和豪宅市场回暖明显，但是普通的中端住宅恢复得就慢些。虽然整体房价比2025年低点涨了不少，但离2021年的高位还有很大差距，累计跌了超过26%。大家还在观望房价会不会再涨呢。 更深层看，香港楼市面临的根本问题比如土地少、房子结构不合理、老龄化这些问题还没解决呢。政府虽然一直在搞开发计划比如开发棕地和建设北部都会区这些事情吧，但规划到落地需要时间呢。短期来看住房供应缺口还是补不上来。 还有新移民来了对公共服务体系也是个挑战。教育、医疗、交通这些资源压力都变大了。这说明楼市长期健康发展还得靠整个城市公共服务和产业结构一起升级才行。 政策方面来看也是双重作用的结果吧。2024年香港全面“撤辣”政策降低了非永久居民买房的成本；美联储降息也让按揭利率下来了，这些都让新移民买房能力变强了。 “高才通”这些人才计划还在继续推进，保证了人口流入稳定和质量高，为楼市提供了持续的需求支撑；不少人才计划参与者选择定居置业呢。 总结一下就是新移民涌入是香港楼市走出低谷实现复苏的关键动力尤其是在租赁市场和高端交易方面特别强大的支撑力不过把它看成万能钥匙不太现实更像是一剂强效的短期强心剂有效缓解了市场流动性和信心问题推动部分板块回暖但是要长期健康发展还得增加住房供应优化产业结构提升民生福祉才行呢。