北京独创了“带押改建”的新办法，来解决旧楼改造没钱的难题。在西城区三里河一区的28号楼，这栋建于1978年的房子经历了四十多年的风吹雨打，墙皮掉了、管道老化、厨房和厕所太小，这些问题越来越严重，住在里面的54户人家急着改善生活条件。按理说，把旧楼拆了重建大家都盼着呢，但到了拿钱的地方就卡住了——住户手里还有没还清的房贷，房子拆掉以后抵押物没了，银行没法给新建的房子贷款。这种“老贷款得收、新贷款发不出去”的情况，其实是我国很多老小区改造都遇到的老毛病。国家金融监督管理总局北京监管局的人说，老旧楼改造不光是为了老百姓住得好，还是拉动投资、刺激消费的好办法。算算账，北京想改的旧楼有一大片，如果钱能进来，以后5到10年能搞上千亿的投资，还能带动盖房子、装修、卖家具家电这些行业。 为了打通这个制度上的死结，北京市在国家金融监督管理总局的支持下拿到了全国唯一的试点资格，推出了专门的个人住房改建贷款产品。这个贷款跟以前买新房不一样，它是按照改建的成本来定能借多少钱的。钱是分阶段给的，改造到哪儿步就给哪儿步的钱。为了保住银行的钱袋子安全，他们想出了“改建前抵押+流程再造”的办法。 核心的突破点就在房子产权登记这块儿。北京市规划自然资源委西城分局和金融监管部门一起琢磨，针对那些还在抵押中的房子，弄出了全国头一个“带押改建”的做法。这个模式是通过银行、施工方还有登记部门三方签个协议来实现的，就算房子在改，抵押的效力照样管用。 更有新意的是登记部门搞的“四联办”。他们把改建前把旧抵押注销、把房子从登记上除名，还有改建后把新房子登记上、把新抵押登记上这四个步骤合并到一起办。这样一来就不用在中间等很长时间了（避免了“真空期”）。既保住了银行的钱连起来不断，也不用老百姓到处找过桥钱来应急了。 在28号楼改造的项目里，居民不用先还完房贷再改房。他们只要带着原来的抵押去申请试点银行的改建贷款就行。银行看着工程进度给施工方给钱，登记部门再通过流程的调整把抵押权益平稳地转过去。这种“创新金融产品+简化行政流程”的双管齐下办法，让老房子改造那笔钱从哪儿来、风险怎么控这两个老大难问题得到了系统性的解决。 行里人分析说北京能成功就是因为打破了部门之间的墙（打破了部门壁垒），弄出了一套“政策、金融、登记”一块管的框架。监管部门管产品设计，自然资源部门优化登记手续，施工方管好工程质量，这样的闭环管理体系很重要。这种跨部门一起干活的机制给别的城市搞旧房翻新提供了样板。 从三里河边的尝试再到全市推开来看北京的创新实验说明了城市更新不光要投钱还要有配套的制度。通过政府自己改制度加上用市场的钱这两个办法结合起来（刀刃向内的行政改革与市场化的金融工具相结合），让老百姓不用搬家就能住上新房子成了可能。 这个改革的做法体现了“以人民为中心”的想法（“以人民为中心”的发展思想），也为房地产怎么开发新模式、行业怎么平稳转型提供了基层的实际经验。随着试点经验越来越多这套既有民生温度又有制度弹性的办法（民生温度与制度弹性），以后能在全国的老小区改造里起到更大的示范作用。