问题——市场仍调整，但边际改善信号增多 国家统计局3月16日发布的2026年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，房地产市场总体仍处调整通道，同比价格普遍低于去年同期水平；但从环比看，跌势继续趋缓，部分城市已出现回稳甚至小幅回升。统计显示，新建商品住宅价格环比上涨城市10个、持平7个，合计较上月增加9个；长春、南京、宜昌环比均上涨0.3%。一线城市新建商品住宅价格环比由上月下降转为持平，其中北京、上海均上涨0.2%，广州持平，深圳下降0.3%。二、三线城市新建商品住宅价格环比分别下降0.2%和0.3%。 二手住宅上，一线城市环比下降0.1%，降幅较上月明显收窄；其中北京、上海分别上涨0.3%和0.2%，广州、深圳分别下降0.5%和0.4%。二、三线城市二手住宅价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均有所收窄。 同比层面，新建商品住宅价格方面，一线城市同比下降2.2%，其中上海同比上涨4.2%，北京、广州、深圳分别下降2.3%、5.1%、5.5%；二、三线城市同比分别下降3.1%和4.0%。二手住宅价格方面，一线城市同比下降7.6%，二线城市同比下降6.2%，三线城市同比下降6.3%。这表明市场总体仍在“去泡沫、去库存、去杠杆”后的再平衡阶段，但价格调整的速度正在放缓，结构性回暖开始显现。 原因——政策优化叠加交易回归常态，供需两端出现新变化 从政策端看，重点城市优化房地产政策，对合理住房需求形成更有根据性支持。上海在2月下旬推出深入优化调整房地产政策的举措，围绕限购、公积金贷款、房产税等多个维度进行完善，其中对限购条件的适度调整，有助于释放符合条件的刚性与改善性购房需求。此前，北京也对非本市户籍居民家庭购房所需社保或个税缴纳年限作出优化，分区域进一步降低门槛，体现政策“因城施策、精准滴灌”的导向。 从市场端看，春节后市场逐步回归常态，网签节奏、带看与成交行为恢复，前期观望需求在价格预期趋稳和政策信号明确后开始分批入市。另外，房企供给策略更趋谨慎，核心城市优质项目以更贴近市场的定价和产品力争取去化，一定程度上减轻了价格下行压力。 从需求结构看，改善性需求的韧性成为重要支撑。以北京为例，90平方米及以下新建商品住宅价格环比小幅上涨，90—144平方米保持平稳，144平方米以上环比上涨0.5%，反映出在家庭结构变化、居住品质提升等因素带动下，大户型和高品质产品需求正在修复。叠加贷款利率、公积金支持等金融条件的边际改善，居民置业的可负担性有所增强。 影响——一线城市率先“探底企稳”，对预期修复具有风向标意义 从城市能级看，一线城市环比表现改善更为明显，新房由降转稳、二手房降幅显著收窄，且北京、上海二手房环比转涨，传递出超大城市住房价格调整趋于充分、市场信心逐步修复的信号。作为资源集聚度高、产业支撑强、人口吸引力突出的区域，一线城市更容易率先形成“成交修复—预期改善—价格趋稳”的正反馈，其变化往往对全国市场预期具有指示意义。 同时也应看到，二、三线城市环比仍在下降，说明市场修复仍不均衡，库存压力、人口流动与产业支撑差异等因素，决定了不同城市修复节奏不一。二手房同比降幅仍较大，也提示存量市场出清仍需时间，价格发现过程尚未完全结束。 对策——稳预期、促需求、优供给，推动市场向“以住为本”回归 下一阶段，促进房地产市场平稳健康发展，需要继续坚持“因城施策”，更注重政策的协调性和可持续性。一是稳定市场预期，提升政策透明度和连续性，避免短期波动放大市场观望情绪。二是更好支持刚性和改善性住房需求，在落实现有金融支持政策基础上，结合城市实际优化公积金使用、交易税费、以旧换新等配套举措，降低合理换房成本。三是优化供给结构，推动“好房子”建设，提高住宅品质与社区配套，鼓励供给向适应家庭生命周期变化的产品迭代。四是防范风险，强化房企资金链管理与项目交付保障，夯实市场稳定的底线预期。五是推动住房租购并举，加快完善保障性住房体系与租赁市场供给，形成多层次住房供给格局。 前景——修复仍需过程，结构性机会与分化将长期并存 综合看，2月份房价数据发出积极的边际信号：下行压力趋缓、回稳城市增多、一线城市率先显现企稳迹象。随着政策效应继续传导、市场交易逐步回归常态，核心城市有望延续修复态势，并带动市场预期改善。但从全国层面看，同比仍处下降区间，二、三线城市调整压力尚存，未来更可能呈现“核心城市先稳、外围城市分化修复”的格局。判断市场走向，关键仍在于居民收入预期、就业与人口流动、金融环境以及供给结构优化的协同改善。
当前房价变化反映政策调控成效及市场转型趋势；在“房住不炒”基调下，通过供给侧改革满足多样化住房需求，将成为稳市场、惠民生的关键。房地产健康发展需依靠长效机制与实体经济的良性互动。