近日，自然资源部联合国家林业和草原局发文，要把房地产开发用地的政策往紧里勒。这次的文件提到了好几个重要内容，其中一个是给征地工作加了一道关卡。在保证被征地农民权益的前提下，县级以上地方政府把“一张图”定好的用地范围画下来，就可以串联着开展征地的前期工作。 另外一个重点是关于城中村改造里的零星土地。只要这些零星地面积不超过整个项目的10%，而且是用来建保障房、公用设施或者零售商业等民生项目，那么就能办理新增用地审批和供应。这个做法把原本可能用于搞商品房开发的边角地给堵住了。 文件还规定，要把盘活存量土地和新增建设用地挂钩起来。各省（区、市）要建立机制，确保年度新增的城乡建设用地面积不超过盘活的存量土地面积。只有先把存量土地用起来，才能拿到新增的指标。这就逼着城市去消化那些闲置的土地，优化用地结构。 为了防止城市盲目扩张，这次新政明确说了新增建设用地要优先保障重大项目和民生事业的发展。原则上这些土地不允许再用于经营性的房地产开发。这是从源头切断了商品房大规模新增供地的通道。对于存量土地也有严格的要求，只有经过政府批准但还没用的建设用地，才有可能被原批准机关撤回文件，涉及到的占补平衡指标依然有效。 这次政策的调整不是小修小补，而是彻底转变思路。它标志着中央“控增量、去库存、优供给”顶层设计的落地执行。以后房地产市场将不再依赖土地财政，而是回归居住的本质属性。随着核心城区优质地块变得越来越稀缺，新增宅地供应大幅收缩，城市更新和旧改就成了房企拿地的主要路子。 虽然拿地成本变高了，存量开发的难度也变大了，但这也倒逼房企改变经营策略。他们不得不放弃那种快周转的刚需模式，转而注重打造高品质、改善型的房子。这种趋势下，“好房子”的建设会越来越受到重视。 在新房市场上，短期来看由于房源充足房价不会有大的波动；中长期来看核心板块的价值会越来越扎实；保障性住房和民生配套的比例也会提升；刚需群体居住会更有保障。 这一系列的举措意味着土地市场正式进入了存量博弈的时代。