我国公募REITs市场出现重要制度创新。1月20日，华夏华润有巢REIT扩募份额上海证券交易所正式挂牌交易，这是全市场首次采用向原基金份额持有人定向配售的扩募模式。这项目募集资金将专项用于收购上海闵行区有巢马桥保障性租赁住房项目。交易完成后，基金底层资产将覆盖上海松江、闵行两大产业集聚区，形成更完整的区域布局。 此次实践针对REITs市场发展的痛点。2025年以来，受多重因素影响，公募REITs二级市场价格整体承压，部分产品跌破发行价。据市场统计，已上市的40只REITs产品总市值虽突破1200亿元，但平均规模约30亿元，仍难以匹配保险、养老金等长期资金的配置需求。同时，保障性租赁住房等民生领域融资缺口较大，上海租赁住房市场规模超千亿元，但机构化运营比例不足10%。 针对此结构性矛盾，监管机构与市场主体推动机制优化。证监会近期连续出台政策，鼓励REITs扩募机制创新，重点聚焦三上：一是赋予原持有人优先认购权，保护早期投资者利益；二是引入市场化询价机制，降低价格波动影响；三是探索分阶段扩容的资产注入路径，提升运营效率。华夏华润有巢REIT的实践表明，定向扩募相较传统公开发行更具适配性——保持份额定价相对稳定的同时，实现了11亿元规模的高效募集，为后续项目提供了可参考的操作路径。 这一创新对完善我国REITs市场生态带来多上影响。从微观层面看，项目方通过“投资—建设—运营—退出—再投资”的闭环，为上海保障性租赁住房建设引入可持续资金；从中观层面看，定向扩募机制有助于提升存量REITs的资产整合与扩容能力，首批上市REITs管理人已储备超过200亿元待扩募资产；从宏观层面看，该模式为重点民生领域融资提供了更市场化的渠道，目前北京、深圳等地多个保障房项目已启动REITs筹备工作。 多位市场人士认为，扩募机制深入落地仍需配套政策跟进，建议从三方面持续推进：一是优化税收政策，对扩募环节涉及的资产重组给予递延纳税等支持；二是完善信息披露标准，建立覆盖全生命周期的透明披露体系；三是加强投资者教育，引导市场从短期交易转向长期价值投资。国家发改委近期表示，将推动基础设施REITs试点范围扩展至新型城镇化等领域，预计到2026年市场规模有望突破3000亿元。
华夏华润有巢REIT的扩募实践，标志着我国公募REITs市场机制建设上迈出关键一步。这个进展不仅为存量资产的市场化运作提供了新的路径，也为保障性租赁住房等民生领域拓宽了融资来源。随着政策持续完善、市场参与度提升，REITs市场有望进入新的发展阶段，在优化资产配置、支持民生项目建设各上发挥更大作用。