问题：二手房成交回升成为楼市修复“先行指标” 2026年以来，核心城市二手房市场率先出现回暖迹象；中指研究院监测数据显示，今年一季度（截至3月29日），重点20城二手住宅成交约31.9万套，同比下降5.7%，但整体规模仍处于相对高位；3月（截至29日）成交约13.4万套，同比下降6.3%。从周度变化看，春节后成交量连续五周环比上行，3月下旬周度成交已刷新2025年以来阶段高点。同时，二手房整体交易中的占比继续抬升：2026年1—2月，30城二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重约为72%，较2025年全年提升7个百分点，显示市场交易重心正在向存量端集中。 原因：政策与季节性需求释放叠加，价格调整降低入市门槛 从一线城市表现看，政策优化与季节性交易旺季共同推动了3月市场活跃。上海在新政落地后交易动能较为突出。据上海房产交易对应的平台数据，3月上海二手房（含商业）累计网签31215套，创下2021年3月以来新高；全月共有13天单日网签突破1000套，其中7天超过1300套，3月28日达到1585套，刷新近五年单日峰值。多家机构调研显示，买方入市节奏加快，平均成交周期缩短，外环外区域去化压力有所缓解，供需关系呈现由“去库存”向“再平衡修复”过渡的特征。 北京市场同样在3月明显回升。中原地产数据显示，3月北京二手住宅网签19886套，达到近15个月高位并接近2万套量级。业内人士指出，成交放量的同时，价格整体表现偏稳，结构分化更为突出：核心区域、优质房源更易成交，外围区域及一般房源仍面临议价压力。 深圳上，机构数据显示，3月深圳一二手住宅总网签量7898套，环比增长117%，为近11个月高位；其中二手住宅网签5071套，环比增幅同样达到117%。中介端签约与看房热度同步上升，反映购房者线下决策意愿增强，为二季度走势提供了更多想象空间。 影响：交易结构变化加快，刚需刚改更倾向二手，改善需求向新房集中 成交回暖不仅体现在总量，更体现在结构性变化。监测数据显示，北京、上海小户型、低总价二手房仍是成交主力，刚需及刚改群体通过二手房更快满足居住需求，而新房市场更多承接改善型需求。2026年1—2月，北京、上海70平方米以下二手房成交占比分别提升至39%、42%。随着房价持续调整，房源总价带整体向下迁移，1—2月北京、上海300万元以下二手房成交占比较2025年分别提升5个和6个百分点，成交套数同比增长13%和25%。这意味着市场“以价换量”的特征仍在延续，但也对后续价格走势形成一定约束：成交量先行修复，并不必然对应全面普涨，城市内部、板块之间乃至不同品质房源之间的分化仍将持续。 对策：稳预期、稳交易、促置换，多措并举巩固修复态势 业内人士认为，下一阶段应在稳定市场预期与促进合理住房需求释放之间把握平衡。一是继续落实因城施策，保持政策连续性与可预期性，避免市场在短期情绪驱动下大起大落；二是以“好房子”建设为抓手优化供给结构，推动新房产品与存量住房更新形成互补，增强改善型需求承接能力；三是完善二手房交易服务体系，提升带押过户、交易资金监管、信息透明度等制度供给，降低交易成本，促进“卖旧买新”的顺畅衔接；四是强化风险防控与项目交付保障，巩固居民对住房消费的信心基础。 前景：回暖基础仍需夯实，二季度有望延续修复但难言普遍性行情 综合当前数据与市场反馈，一线城市3月成交放量对全国市场具有风向标意义，二季度在需求继续释放、政策环境保持稳定的情况下，成交修复仍有望延续。但需要看到，当前回暖更多体现为结构性、阶段性特征：低总价、小面积和区位优质资产更具流动性，其他房源仍需通过更合理定价和产品改造来提升吸引力。未来市场能否从“量的修复”走向“质的改善”，关键在于收入预期、就业稳定、供给优化以及公共服务配套的持续完善。
重点城市二手房市场的回暖，为房地产行业企稳带来支撑。但市场修复仍是渐进过程，结构性特征与区域差异依然明显。下一阶段，如何在稳预期、防风险的同时更好满足居民合理住房需求，仍是政策调控需要重点把握的方向。