一、政策窗口开启，民营房企加速入场 近年来，商业不动产REITs在政策层面持续获得支持。中国证监会于2025年底发布对应的通知，明确鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，以提升规模效应和风险分散能力。进入2026年，监管部门在系统工作会议上再度强调，要"抓好商业不动产REITs试点平稳落地"，政策导向愈发清晰。 ，广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金于3月6日更新项目状态为"已受理"。根据招募说明书草案，这项目底层资产为常州天宁吾悦广场与南通启东吾悦广场，合计资产估值达21.43亿元，预计募集资金16.25亿元。2025年四季度预测净现金流分派率（年化）约为5.5%，2026年度预测分派率约为5.59%，收益预期较为稳定。 二、财务压力倒逼，资产证券化成必然选择
商业不动产REITs的价值在于为企业提供"以存量换增量"的融资通道，更在于推动行业从规模扩张回归经营本质；随着试点深入，谁能做实现金流、强化运营、规范治理，谁就更可能在新一轮资本定价中获得长期优势。