在招商蛇口发布2025年年度报告后，这家央企巨头遇到了一个严重的问题。这个公司一年的营业收入下降了13.53%，达到1547.28亿元；归属于上市公司股东的净利润也从14.73亿元降到了10.24亿元，同比大幅下滑74.65%。然而，更令人担心的是扣除非经常性损益的净利润，只有1.69亿元，比2024年下降了93.10%。对于这么大的公司来说，这么点净利润简直就是“白忙一场”，简直是在亏钱。招商蛇口表示，这次业绩下滑主要是因为开发业务项目结转规模减少，还有投资收益也变少了。特别是四季度，这个季度的归属于上市公司股东的净利润是-14亿元。导致这个结果的主要原因是资产减值计提太高了。在这个会计年度里，公司计提了42.7亿元的减值准备，其中存货跌价准备就有32.69亿元。 回溯到2020年到2024年这段时间，招商蛇口累计计提的存货跌价准备高达137亿元。这样的巨大亏损让大家开始质疑他们是不是一边在低价出售存货一边又高价抢购土地。 即使这样，在2025年的时候他们还是在土地市场上表现得很积极。这次他们获取了43宗地块，总地价约938亿元。其中在一线城市投资占比达到63%，比如深圳、成都和合肥这些地方的项目都有很高的溢价率。 但是这个高价抢地的策略让市场对他们的投资纪律和盈利模式产生了很多质疑：“高价拿地到底是给未来增厚资产还是埋下更多隐患？”销售方面也是喜忧参半。 2025年签约销售金额同比下降了10.6%，只有1960.09亿元；不过公司凭借对手掉队而行业排名上升到第四位。 但是相对2021年巅峰时期来说销售量已经缩水四成。 之前的华东区域也被江南区域超越了。 公司管理层在去年经历了一次大换血：2025年9月蒋铁峰辞去董事长职务，朱文凯接任成为新董事长。 然而这个新管理层面临着一个巨大难题：资本市场对他们的反应非常冷淡。 在过去的12个月里公司的股价每天收盘价都低于最近一个会计年度每股净资产值；直到2月6日发布估值提升计划试图提升股价；但是到现在为止这个计划并没有什么效果；截至3月17日股价仍然在下跌。 不过值得注意的是招商蛇口在资产运营和物业服务等转型业务上还是有不少投入：持有物业全口径收入达到76.3亿元，物业服务第三方拓展同比增长了13%。 不过目前最大的问题还是开发业务这个基本盘如何止血，消化掉以前高价拿地埋下的“雷”，这可能会是新任掌门人朱文凯面临的最残酷考验。