问题——商业地产投资交易如何周期波动中实现“量稳质升”，已成为当前大中华区市场的焦点；近几年，全球利率环境变化、风险偏好调整与资产定价重估叠加，跨境资金与机构投资更趋谨慎——交易撮合难度随之加大。——香港与内地市场节奏不一：香港更受金融条件与企业总部需求影响，内地则与产业链重塑、园区更新和新质生产力培育更为对应的。 原因——MSCI最新排行从侧面反映了市场的结构性变化。报告显示，戴德梁行在大中华区整体卖方投资交易中占比约28%，交易总额约22亿美元；在中国香港卖方交易量占比约36%，交易额约12亿美元，其中写字楼细分市场份额约69%；在中国内地工业地产卖方交易中份额约77%，交易总额约8.87亿美元。业内人士认为，此表现主要来自两上：一是对本地政策、产业与需求变化的快速响应，在融资约束与估值分歧仍存的情况下，推动买卖双方形成可执行的价格与条款；二是资本对接能力提升，通过更顺畅的境内外资金沟通与产品设计，推动核心资产在阶段性窗口实现换手。 影响——从市场层面看，香港商业地产自去年下半年出现一定反弹，自用型或战略型买家对核心区位资产的收购，提高了成交可见度与市场流动性。相关机构披露，部分标志性项目交易对市场情绪形成带动，2025年香港全年商业房地产投资额同比增长约33%。除写字楼外，住宅及学生公寓等领域的关注度也在上升。对内地而言，工业与物流地产在供需再平衡过程中仍承受租金与空置压力，但先进制造、生物医药、新材料、高端食品等产业的扩张与集聚，持续带动对高标准厂房、研发与仓储一体化设施的结构性需求，推动资产从“规模扩张”转向“质量升级”。 对策——多位市场人士建议，在不确定性仍存的背景下，交易服务机构与市场参与者应重点加强三项能力：其一，强化资产筛选与运营改善，以现金流稳定性与可持续运营为核心，提高对长期资金的吸引力；其二，优化跨区域协同，尤其加强粤港澳大湾区及沪深港之间的资金、产业与服务联动，提升交易效率与风险管理水平；其三，围绕产业发展完善配套金融与政策工具，鼓励通过更新改造、功能转换、产业导入等方式提升存量资产价值，尽量减少“以价换量”对市场的扰动。 前景——向后看，香港市场能否延续回升，仍取决于融资成本变化、企业资本开支安排以及核心资产供给节奏；内地工业与物流地产则更受产业链投资强度、园区更新速度与区域产业政策匹配度影响。随着投资者对“确定性收益”和“可验证增长”的偏好增强，核心城市、核心产业与核心区位的优质资产预计仍将获得资金青睐，而非核心资产可能需要更长时间完成价格与功能重估。业内预计，未来交易将呈现“结构性活跃”：大宗交易更集中于现金流稳健、用途清晰、合规性强的项目，专业化服务与精细化运营的重要性将继续提升。
戴德梁行此次在MSCI榜单上的表现，不仅说明了中国商业地产服务行业专业能力的提升，也反映出区域经济加速融合的趋势。在新发展格局下，如何以专业服务更好对接实体经济、推动产融协同，将成为衡量行业价值的关键。这份成绩单既是阶段性成果，也意味着新的起点。