近日，成都市中级人民法院审结一起阳台封闭纠纷案件，二审判决撤销一审判令业主拆除封闭阳台的判决，驳回物业服务企业全部诉讼请求。这个判决业界引发广泛关注，折射出当前城市住宅小区治理中业主自主权与集体规约之间的平衡难题。 市民高某购置的住宅紧邻城市交通主干道，车辆通行产生的噪音严重影响日常居住。交房时，高某发现同小区1至4号楼阳台已由开发商统一实施封闭处理，其余楼栋则保持开放式栏杆设计。为改善居住环境，高某参照已封闭楼栋的样式、颜色和材质，自行对卧室阳台进行了封闭改造。 物业服务企业随即向高某发出整改通知，要求其在七日内拆除封闭设施并恢复原状。物业上援引小区临时管理规约有关条款，指出阳台封闭需经专有部分面积和业主人数双过半同意，并须遵循统一设计、统一材质、统一施工等五项统一原则。由于高某未履行相关程序，物业认定其行为违反规约。 一审法院支持了物业诉求，认为小区管理规约既是合同约定也是业主自治规则，高某未获得法定比例业主同意的情况下擅自封闭阳台，构成违约行为,应承担相应法律责任。 高某不服判决提起上诉。成都市中级人民法院经审理后作出改判。二审法院从多个维度进行了法律分析。 首先，依据民法典第二百七十二条规定，建筑物的阳台属于业主专有部分,业主对其享有占有、使用、收益和处分的权利。物业服务企业要求业主立即拆除封闭设施,在现行法律框架下缺乏明确依据。 其次,物业上未能举证证明高某封闭阳台的行为危及建筑物安全、损害其他业主合法权益或妨碍物业服务正常开展。法院调查发现,小区1至4号楼阳台封闭已成既定事实,高某采用的颜色、样式与既有封闭阳台保持一致,并未破坏小区整体外观的协调统一。 法院判决中明确指出,封闭阳台是提高居住安全性和舒适度的常见措施,具有隔音降噪、防止高空坠物、保护隐私等多重功能。在不违反法律法规、不损害公共利益和他人权益的前提下,业主有权对专有部分进行合理改造。 该案判决也厘清了物业服务企业的职责边界。物业企业作为服务提供方,可以就小区管理事项提出建议、组织业主表决,但不享有强制拆除业主合法财产的权力。只有当改造行为构成违法建设、危及公共安全或严重损害他人权益时,才应由城市管理、住房建设等行政主管部门依法处理。 法律专家指出,此案反映出当前小区治理中普遍存在的规则适用困境。一上,业主自治需要通过规约等形式实现有序管理;另一方面,规约内容不能超越法律赋予业主的基本权利。当两者发生冲突时,应以法律规定为准,同时兼顾小区整体利益和个体合理需求。 对于有封闭阳台需求的业主,相关人士建议:首先应仔细研读小区管理规约相关条款,了解程序要求;其次在设计方案时应参考小区既有案例,保持外观协调统一;第三要与物业服务企业、相邻业主充分沟通,留存书面记录,为可能出现的纠纷做好证据准备。
这起案件不仅是个体维权的胜利，更是社区治理法治化的一次生动实践。它提醒我们：物业管理须在法律框架内运行，而业主权利的行使也需兼顾公共利益。唯有在法治轨道上寻求共识，才能构建和谐宜居的居住环境。