报告里说，2026年珀斯市中心商务区的办公市场挺有意思，特别是关于西珀特的这次更新。虽然这份报告只有9页，但它把很多关键数据都给扒得清清楚楚。现在大家都在琢磨，这个市场到底啥时候才能盼来个好兆头？ 先看看空置率这块儿。虽说2025年下半年整体数据没啥大动静，还在17.0%的高位上晃悠，但这也说明空置率没继续往下掉了。不过细看就能发现，这其中的门道可大了。那些优质办公空间的空置率只有15.6%，反而没那么多人抢；倒是那些次级地段的空置率飙到了19.2%。特别是像圣乔治街北边或者伊丽莎白码头这些地方，空置率低得吓人，才11.9%和15.5%，这就是实打实的“核心区效应”。大家都往这跑了，剩下的那些边缘或者地段差点的地方压力就更大。 再聊聊租金。报告里提到的名义租金看起来挺漂亮，2025年环比涨了0.5%，同比更是涨了3.5%。可这就是所谓的“账面数字”，因为真正能让业主拿到手的实际有效租金同比反而跌了0.4%。为啥会这样？全是那些激励措施给搅黄的。现在不管是顶级写字楼还是次级写字楼，为了留住租户都得出血。顶级市场上的激励措施平均下来占了47.0%，次级市场甚至直接干到了50.0%。这就是赤裸裸的“名义涨、实际跌”，摆明了是业主为了维持出租率在硬撑着。 说回需求端。2025年虽然净吸纳量还是正的，多了6,429平方米，但比起2024年那可是少了整整58%。租户们都开始精打细算了，喜欢往特定的区域扎堆。甚至有些大公司为了省钱，干脆从顶级物业搬到次级空间去了。好在供应端正在悄悄变天。Esplanade 9号这样的新项目2025年刚建完没多久，一口气给市场添了4.6万平方米的新面积。按照这份报告的说法，未来五年内珀斯CBD基本不会再有大型的办公项目完工了。这就好比给市场吃了颗定心丸，“缺”的局面一出来，库存慢慢就能被消化掉了。 投资市场那边也挺没劲的。2025年整个一年下来，办公楼交易额都没超过600万美元一笔的交易。大家都在观望呢！谁都拿不准接下来该咋办。投资者对长期债务成本和珀斯经济到底能不能跟资源行业脱钩心里都没底儿。没有足够的交易案例来定调子，收益率也就只能在那横着走了。哪怕到了这个节骨眼上，优质收益率还是稳稳的7.6%，次级收益率也没什么波动。大家都在等一个信号！ 最后说说西珀斯这块城市边缘市场。2025年它录得负净吸纳量，亏损了8,971平方米；空置率也跟着爬升到了13.4%。不过这并不代表它不行啊！毕竟这数值还是低于10年的平均值和疫情时期的峰值的。最关键的是它便宜啊！优质净租金才每平方米424美元呢！在全澳洲的城市边缘市场里找不出比这性价比更高的地儿了（仅次于阿德莱德）。对于那些想在珀斯落脚但又嫌CBD太贵的企业来说，这儿简直就是个神仙宝地！