2月25日,广州市天河区珠江新城马场地块成功出让,成交总价达236亿元,折合住宅楼面价约8.5万元每平方米,创下广州住宅用地价格新高。
这一价格水平也超越了此前杭州滨江水电新村地块77409元每平方米的纪录,成为当前全国高层住宅用地的价格标杆。
此次成交的马场地块位于珠江新城核心商务区与金融城的衔接地带,地理位置优越,发展潜力巨大。
地块总计容建筑面积达57万平方米,由3宗商业用地、2宗住宅用地、2宗教育用地及4个道路绿地地块组成,土地性质复杂,开发难度较高。
值得注意的是,该地块附带严格的开发条件。
其中2宗商业商务地块要求全部自持,且须满足总投资额不低于60亿元、引进高端时尚百货并实现累计销售贡献不低于300亿元、建设国际五星级酒店及酒店式公寓并在6年内实现产值贡献累计不低于20亿元等多项经营指标。
另有1宗商业商务地块需复建安置交通站场及村集体权益物业,还包括超过2万平方米的地下商业配套。
由于地块构成复杂,市场对其楼面价的计算方式存在多种解读。
根据专业机构克而瑞深度咨询数据,该地块可售楼面价为91268元每平方米,其中住宅部分可售楼面价达105970元每平方米。
也有土地投资机构将商业货值按六折计算,得出实际楼面价61975元每平方米。
业内人士指出,除名义楼面价外,其他数据均为估算值,不同开发商对同一地块的评估价格往往存在差异,这主要源于商业部分估值标准不统一、自持物业价值难以量化等因素。
从区域对比来看,珠江新城的房地产市场表现持续强劲。
根据市场数据,2025年1至10月,珠江新城凯旋新世界观邸项目以218627元每平方米的成交均价位居全国豪宅网签均价榜首位。
金融城保利玥玺湾项目去年11月首次开盘,成交均价达17万元每平方米,最高单价突破30万元每平方米。
相比之下,杭州市场虽然同样活跃,但价格水平略低于广州。
杭州自放开限价以来,高层住宅地价最高的水电新村项目楼面价为77409元每平方米,市场预期售价在13万至14万元每平方米之间。
去年3月成交的望江单元海潮TOD地块,在扣除商业部分后,住宅楼面价约为6.7万元每平方米,明显低于广州核心区域水平。
业内专家分析认为,此次广州地王的诞生,反映出一线城市核心区域土地资源的稀缺性和市场对优质地段的持续追捧。
珠江新城作为广州的国际商务中心,其战略定位为国际商都消费地和人民文体新客厅,区域价值得到市场充分认可。
同时,这也显示出不同城市间土地市场的分化态势正在加剧,核心城市核心区域的土地价值持续攀升,而其他区域则相对平稳。
从宏观层面看,高价地块的出现既体现了市场对城市发展前景的信心,也对开发企业的资金实力、运营能力和风险控制水平提出了更高要求。
在当前房地产市场调整的大背景下,企业需要更加审慎地评估项目风险,合理控制投资节奏,确保项目开发的可持续性。
地价是城市资源配置与市场预期的综合映射。
马场片区地块高价成交带来的讨论，提示各方在关注数字的同时，更应回到规则与逻辑：看清约束条件、算清全周期账、守住风险底线。
唯有让信息更透明、决策更理性、供给更匹配，才能推动核心区土地价值更好转化为城市功能提升与居民高品质生活的增量。