问题——老旧住宅“带病运行”，安全与民生诉求叠加 三里河一区28号楼建成于1978年，3个单元共54户。长期高负荷使用后，墙体开裂沙化、上下水系统堵塞及跑冒滴漏等问题集中出现，部分住户为解决排水不畅不得不自行外接管线临时应对。受历史条件限制，楼体未按现行标准进行抗震加固，叠加设施老化，安全隐患较为突出。随着居住品质要求提高，居民对“住得安全、方便、舒适”的需求更迫切，改建成为现实选择。 原因——中心城区存量老化加速，传统改造模式难以兼顾时效与品质 当前，北京中心城区不少住宅建成较早，管网标准偏低、公共空间不足，更新需求已从“修修补补”转向系统提升。传统施工方式往往受审批周期、现场作业面、周边扰民等因素影响，工期不易压缩；同时，住户家庭结构差异明显，若户型与功能匹配不够精准，协商成本容易上升。如何在有限用地和多元诉求中统筹安全、品质与效率，是危旧楼改建的关键难点。 影响——从“忧居”到“优居”，推动城市治理与更新理念升级 原拆原建后，建筑总面积由约2887平方米增至约3369平方米，部分住户户内面积得到更合理优化，公共空间功能更完善。新楼按北京地区8度抗震设防要求设计，墙体保温性能提升，门窗采用更高等级的保温隔声配置，居住舒适度和安静程度明显改善。结合老年住户占比较高的实际，项目增设电梯、无障碍坡道等适老化设施，降低日常出行风险。对居民而言，困扰多年的管线问题和空间局促等“硬伤”得到一次性解决；对城市而言，这类项目深入强化了民生导向，有助于提升中心城区承载力与宜居度。 对策——机制创新叠加技术路径，兼顾“快建”与“建好” 据西城区住建部门介绍，该楼于2023年纳入危旧楼改建范围。开工前围绕“是否改、怎么改、改成什么样”组织多轮协商，结合家庭结构与居住需求形成6种户型方案，尽量做到“一户一策”，减少后期调整。 在推进方式上，项目探索“四级联动”专班机制，由区级统筹、部门协同、街道参与，推动签约与前期手续并联办理，材料准备与审批节点提前倒排。依托工程建设项目审批制度改革，立项用地与工程许可实现全链条线上办理，关键证照加快核发；交付时同步办理产权登记，做到“交房即交证”，减少群众等待和不确定性。 在建造方式上，项目采用装配式、模块化建造，将部分工序前移至工厂生产，现场以吊装组装为主，减少湿作业与施工扰动。旧楼拆除与部品部件生产衔接后，主体结构快速成型，为压缩总工期提供支撑。公开信息显示，从居民搬离到回迁交付并领取新证用时不足半年，成为当地回迁速度较快的案例之一。 前景——以可复制的“组合拳”推动城市更新提质扩面 业内人士认为，危旧楼改建不仅是工程建设，更考验基层治理、公共服务与制度供给。三里河一区28号楼的实践表明，“协商先行+并联审批+装配式建造+交付办证一体化”等组合举措，在不降低质量与安全底线的前提下，有望提升更新效率。下一步，类似项目仍需把握标准化与个性化的平衡：既要形成可推广的审批与建造模板，也要充分尊重居民差异化需求；既要追求速度，也要强化全生命周期质量管理、消防与运维保障，避免“快而不精”。
三里河一区28号楼改建项目为超大城市老旧住宅更新提供了可复制、可推广的经验。通过流程优化、技术应用和精细化管理，在保障质量与安全的同时提升建设效率，让居民更快回迁、安居。实践也表明，围绕群众需求持续创新，就能在城市更新中探索更可行的路径，让老城区焕新，让居民生活更便利、更舒适。