问题：行业调整期如何稳住规模与质量 当前房地产市场仍处于深度调整与修复阶段，需求端分化明显、企业端资金与利润承压并存。能否在波动中保持销售规模、现金流安全和投资纪律，成为房企穿越周期的关键。越秀地产披露的2025年业绩显示，公司在规模端继续维持千亿销售门槛，同时在盈利结构与权益占比变化背景下，净利润与股东应占利润表现分化，反映行业环境下“规模、利润、权益”之间的再平衡压力。 原因：向核心城市与优质项目集中，强调投资纪律 从经营结果看，越秀地产全年营业收入846.6亿元，同比小幅增长；受行业波动影响，全年累计合同销售额1062.1亿元；毛利率为7.8%。税后净利润17.8亿元，同比增长21.4%。此外，核心净利润与股东应占利润相对偏弱，主要与入账项目权益占比下降涉及的，显示公司在合作开发、项目权益结构调整中，对利润归属产生阶段性影响。 从销售与拿地结构看，越秀地产继续强化“核心城市策略”。北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六城销售额合计约909亿元，占比达85.6%；全年新增土地储备权益投资244亿元，其中六城占比96.3%。公司年度新增25宗地块，新增土地储备278万平方米。管理层解释，去年上半年土地市场热度较高，但部分高溢价缺乏基本面支撑，因此公司对高溢价项目保持克制，全年投资权益溢价率控制在9.3%，显著低于行业部分头部企业的激进水平。 此策略背后，是市场底部阶段“更看城市、更加看产品”的基本判断。核心城市人口与产业集聚度相对更强，供需结构、去化速度、金融资源与改善型需求更具韧性；而对企业而言，投资纪律与产品力成为对冲波动的重要抓手。 影响：土储结构趋稳，“第二曲线”提升抗波动能力 截至2025年末，公司总土地储备约1855万平方米，总货值约3328亿元，一、二线城市占比超过94%，大湾区、华东、中西部、北方分别占总货值50%、19%、16%和15%，核心六城占总货值超过75%。土储结构向高能级城市集中，有助于提高资产安全边际，降低三四线市场波动对项目去化和价格的冲击，但同时也意味着在热点城市竞争中面临更高的产品力与运营能力要求。 值得关注的是，越秀地产继续推进“第二曲线”业务，商业资产管理规模扩大，轻资产输出获得多个项目。公司持有已出租投资物业约110万平方米，写字楼和商业物业占比较高；年内租金收入约5.06亿元。物业服务板块在管面积增长至7347万平方米。上述业务有助于形成相对稳定的经常性现金流，为主业开发提供一定缓冲，也符合行业从“高周转、高杠杆”向“现金流、运营能力”转型的方向。 对策：去库存、精投资、稳业绩、防风险成为2026年主线 对2026年市场，管理层判断行业仍将处于持续筑底阶段，分化延续，竞争将更多体现在产品与交付能力上。公司提出经营重点聚焦去库存、精投资、稳业绩、防风险：一是以销售回款为先，提升去化效率与资金周转；二是继续坚持“以销定投”，在具备确定性需求和产品溢价能力的城市与板块审慎补仓；三是通过成本管控、产品优化与供货节奏管理稳定业绩；四是强化风险底线思维，关注市场、融资、交付等关键环节。 在投资安排上，公司提出以千亿销售目标进行年度铺排，并将年度权益投资目标设置为300亿元，重点关注上海、北京等核心市场。与此同时，年初越秀集团在广州竞得的马场项目也引发市场关注。公司表示将在条件成熟时研究是否纳入上市公司体系，项目计划近期启动建设，并预计在3至4年内完成开发建设。这一表态意味着公司在核心城市优质资源上的储备仍较充足，但也强调将按节奏、按条件推进，避免单一项目对资金与业绩造成波动。 前景：核心城市策略仍是确定性选择，竞争焦点转向“产品与运营” 展望后续，房地产市场回稳需要供需两端共同修复，行业将从规模竞争转向能力竞争。对于坚持核心城市深耕的企业来说，短期仍需面对利润率偏低、去化压力与权益结构变化等现实挑战；中长期则取决于产品定位是否精准、成本控制是否有效、交付与服务是否稳定，以及商业运营与物业服务能否持续贡献现金流与品牌黏性。 越秀地产在年报中呈现的特点，是以更高比例资源押注一二线核心城市，同时以谨慎溢价与“以销定投”控制风险，辅以商业运营与服务业务增强抗周期能力。若市场在政策与需求修复带动下继续改善，核心城市优质供给有望率先受益；若分化加剧，企业对现金流、库存与运营效率管理水平将直接决定竞争位势。
当房地产行业从比规模转向比质量，越秀地产的案例说明：在城市分化加剧的环境下，抓住核心资产价值、把握投资节奏，比盲目扩张更有利于穿越周期；其能否凭借这份战略定力在2026年继续保持领先，将成为观察行业转型成效的重要样本。