“问题”：位于青岛市北区南京路262号的原热电厂场站，曾是城市集中供热的重要节点。随着能源结构调整和城市空间变化，厂区设备逐步退出主力运行，部分房屋出现空置或利用效率不高。城市核心区土地资源趋紧、产业转型需求上升的背景下，如何把存量工业用地从“沉睡资产”转为“发展增量”，成为城市更新需要面对的现实问题。 “原因”：一上，国家和地方持续推进绿色低碳转型，“双碳”目标推动传统燃煤热源加快退出。南京路热电厂自上世纪90年代承担热电联产任务，曾依托6台燃煤锅炉和多套机组为周边供热、发电，并替代大量小锅炉，对改善空气质量发挥过作用。进入新阶段后，青岛推进“煤改气”等工作，燃气热源逐步接替供热负荷，原厂区生产功能被更清洁高效的系统取代，传递出可再开发的空间。另一方面，厂区所片区已从早期城市边缘发展为中央商务区核心，人口和商业高度集聚，对公共服务、消费场景和新兴产业载体的需求更集中，存量更新的价值随之提升。 “影响”：据介绍，此项目在青岛产权交易所完成挂牌招商，前期对接50余家行业头部企业，经方案评审与竞价后，最终以1301.31万元/年成交，溢价率122.33%，在同类项目中表现突出。交易结果说明了市场对核心区位与更新潜力的认可，也有助于推动国有资产保值增值、提高资本使用效率。按规划，项目占地约65亩，拟投入约3亿元实施改造，引入商业、文化、体育、科技等业态，打造新型产业集聚的地标园区。对应的测算显示，项目建成后预计年带动周边消费近20亿元、贡献税收近1亿元，并带动就业超过2000人，形成“产业导入—消费扩容—税源增长—就业提升”的联动效应，为区域活力和城市功能完善提供支撑。 “对策”：从推进路径看，盘活存量资产不仅要“卖得出”，更要“接得住、落得下”。一是坚持规划引领与产业导向协同，围绕城市“10+1”创新型产业体系建设，明确主导业态和空间功能，减少同质化开发和短期化运营。二是加强工业遗存保护与城市记忆延续，统筹安全评估、污染防治与建筑更新，探索将烟囱等城市符号与公共空间、文化展示结合，让更新项目兼具经济效益与文化价值。三是完善全生命周期管理，推动“招商—建设—运营”协同，建立绩效评估与动态调整机制，把一次性交易成果转化为长期可持续的运营收益。四是以点带面推进闲置低效用地治理，形成可复制的制度经验，提升城市更新效率和质量。 “前景”：从更大范围看，南京路热电厂旧址盘活，是青岛释放存量空间、推进绿色低碳转型的一个缩影。近期，青岛在能源与城市更新融合上推动多个项目落地，显示出以产业园区、科创载体承接转型动能的方向。随着城市发展从增量扩张转向存量提质，核心区更新将更强调“产城融合、低碳导向、公共共享与精细治理”。预计未来一段时期，围绕交通枢纽、产业片区与老工业区的存量更新将更提速，吸引更多市场主体参与，也对规划统筹、风险防控和公共利益保障提出更高要求。
从冒着白烟的工业地标到承载创新的城市客厅，南京路热电厂的变化折射出发展理念的转向。在土地资源日益稀缺的当下，让“沉睡资产”重新焕发生机，既考验城市治理能力，也检验高质量发展的成效。这场仍在推进的转型实践，或将为中国式现代化提供一份可借鉴的样本。