最近有种奇怪的买房办法特别流行，就是专门去抄底大城市里那些老破小房子。成都有个妹子在网上发帖子说，她一口气买了8套老破小，花了330万，每个月收租金2.1万元。拿这个算下来，年租金占房子售价的比例有7.6%，这数字挺吓人的。她自己是贷款220万买来的，每个月扣掉1.4万的房贷，手里还剩7000元净利润。一年算下来就是8.4万。她的本金其实就110万（330万总房款减去220万贷款），这样算下来的年化收益率也差不多7.6%，这比银行存款和理财产品都强多了。现在这些大城市里的老破小真成了抢手货。2025年1月的时候，上海300万元以下的二手房成交占比有59%，等到2026年3月上旬的时候，这个比例就飙到了73%。深圳那边的中介也说，最近那些总价低于300万而且租金回报率高的房子卖得特别快。 不过说实话，像成都那个妹子那样拿到7.6%的高回报率其实挺少见的。虽说现在的房价跌了，重点城市的房屋租售比是变高了一些。比如2022年上半年全国重点50个城市的租售比才1.95%，但到了2025年11月就达到了2.23%。易居研究院今年3月份统计了8个核心城市老破小的租售比数据，成都最高有3.8%，武汉是3.2%。那四个一线城市深圳、上海、北京、广州分别是2.75%、2.45%、2%、1.92%。这8个城市的平均租售比是2.67%。 这个2.67%已经跟现在的房贷利率差不多了（注：也就是2025年第四季度全国新发放的商业性个人住房贷款加权平均利率）。成都和武汉的最新租售比都比3.06%要高，再加上有些城市房贷利率低于3%，这就意味着在不少大城市里收的房租足够还月供了。 不过要是跟国际标准比起来，咱们国内的租售比还是偏低了点。国际上大家公认的合理范围是200个月到300个月的租金可以覆盖购房款。低于300说明房价偏离了理性价值，高于200说明投资潜力还挺大。 前面提到的那个成都妹子拿到7.6%的回报率确实不错，就是按照国际标准来看也很划算。但这显然是个极端案例。她为了找好房子没少下功夫，每天刷房源到凌晨两点是常事。为了抢到房她还经常一天问几十套房子，系统都把她当成异常账号给封了。她又去申诉解封了接着看房。 所以说想要靠抄底老破小赚大钱不容易。虽然它有点“类固收”的感觉，但也有很多坑等着你呢。房龄太老银行可能不给贷款或者要提高首付比例。万一你急用钱想把房卖了，可能根本没人接盘。维修费用、空置期还有物业税费这些隐性成本你也得考虑进去。 现在的年轻人都更喜欢住新房，“老破小”的资产可能会一直阴跌。政府还要搞保障性住房建设计划，这也会冲击那些靠租金吃饭的人。“十四五”期间全国打算建设870万套保障性租赁住房呢。 虽然现在重点城市的租售比还是比国际标准高不少，但愿意花大价钱买这些高性价比房源的人变多了，这说明楼市正慢慢变得理性健康起来。以前大家买房图的是“房价永远涨”，根本不在乎收租多少。那种模式太疯狂了，把房子变成了投机工具。 现在大家更看重房子能不能真正住人、能不能产生稳定收益。“老破小”主要出现在个别大城市里就反映了市场正在分化。中国城镇化快到头了、楼市也没以前那么猛了、人口还在减少，房地产市场现在是强者恒强。 大城市因为有人口流进来产业也发达所以租金需求旺盛。即便房子旧点但只要租金稳定就能跑赢存款利息。反过来那些人口往外跑的城市根本没人接盘这些老破小甚至连租客都没有。