当前房地产市场仍处于深度调整期。近期国家和地方陆续出台政策举措，包括延长换购住房退还个人所得税政策实施期限、下调存量个人公积金贷款利率、优化购房条件等，积极效应正在逐步显现。北京、深圳、成都等重点城市因城施策调整房地产政策，通过降低购房门槛、提升交易效率，为市场带来新增动力。 从市场反应看，政策效应已初步显现。北京链家等中介机构反映，政策出台后，不满两年房源的关注度和线上浏览量明显增加；购房成本下降带动优质房源热度上升，部分门店成交量环比增长。这表明政策调整有助于刚需客户更快入市，也为置换和改善型客户创造了更合适的交易窗口。考虑到春节前市场活跃度通常存在季节性回升，政策影响更可能在一、二季度继续释放。 房地产市场正加速进入存量时代。数据显示，2025年二手房成交面积在新房和二手房交易总量中的占比升至44.6%，较2024年提高2.7个百分点。在北京、上海、广州、重庆、成都、南京、沈阳、大连、宁波等城市，二手住宅成交面积占比均超过六成。此变化反映出市场结构正在重塑，二手房正成为交易的主要承载。 尽管全国层面房地产开发投资、新建商品房销售等指标同比仍有下降，部分城市二季度后也出现一定反复，但这并未改变市场总体趋稳的方向。若将新房与二手房合并观察，全国总量和主要城市的全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市同比甚至小幅增长。 更为突出的特征是市场分化继续加剧。不同城市之间、以及同一城市不同板块之间，显示出“核心更稳、优质更强”的分化格局。经济新动能增长更快的城市或区域市场更为活跃，前期库存压力较小的市场整体表现也更稳。记者走访北京、武汉、青岛、成都等地发现，楼市板块分化特征明显。以武汉为例，武昌、江岸、江汉等中心城区核心地段的高品质住宅新盘，首次开盘去化率普遍达到70%以上；而部分存量老盘因产品力不足，去化周期相对更长。从70个大中城市商品住宅价格指数看，上海、杭州等城市的新房价格表现更为突出。土地市场的分化更为直观，核心城市优质地段地块持续受到开发企业青睐。同时，各地“好房子”项目普遍热销，优质供给的稀缺性深入凸显。 这种分化现象的出现，根本原因在于供需结构发生深刻变化。清华大学房地产研究中心主任吴璟指出，当前多数城市市场承压的关键在于此前供需结构性错配带来的库存压力。因此，供给端坚持“控增量、去库存、优供给”，是市场整体回暖的重要前提。这一认识正逐步转化为地方政府和企业的理性选择：供应压力较大的城市，政府不再盲目供地，企业也更谨慎拿地和上项目，为市场消化库存留出时间。 国家统计局数据印证了这一变化。2025年末，商品房待售面积76632万平方米，较年初减少3259万平方米，库存压力有所缓解。另一个积极信号是商品房销售面积明显高于房屋新开工面积，体现出供给端控增量与需求端提振消费的政策协同正在发挥作用。 面对房地产市场的新形势，城市政府需要更充分用好调控自主权，因城施策、精准施策。吴璟强调，房地产是不动产，市场以城市为单元运行，不同城市特征差异明显，需要更贴合本地实际的政策安排。这要求各地政府结合市场情况把握政策力度与节奏，既防止市场大起大落，也避免过度干预。 从中长期看，我国住房短缺问题已总体缓解，但随着人口结构和居住偏好的变化，住房需求呈现差异化、个性化特征。这意味着行业发展重点正从规模扩张转向品质提升，从增量开发转向存量优化。成都市城市建设发展研究院副院长冯波表示，尽管商品房销售规模下降，但中长期仍有新增需求支撑，关键在于更好满足居民对美好生活的多样化需求。
房地产关系民生福祉与经济运行，稳市场的关键不在于短期拉升，而在于推动供需回到更健康的匹配，让交易更顺畅、供给更有效、预期更稳定。面向新阶段，坚持因城施策，以去库存与优供给夯实底盘，以“好房子”提升行业价值，有助于推动房地产市场在结构性调整中实现更可持续的稳与进。