杭州九堡沿江高端住宅区近日上演法拍市场罕见案例。
绿城丽江公寓悦江苑一套市场评估价超600万元的合并户型，首拍因326.5万元起拍价遇冷流拍，次拍却以261.5万元起拍价吸引15名竞买人激烈角逐，最终溢价41.7%成交。
这种价格"过山车"现象，暴露出特殊历史背景下形成的"双证房"在当前市场的特殊处境。
追溯根源，此类房源集中出现于2006至2016年间。
当时为应对"90/70"政策（要求项目70%以上户型不超过90平方米），开发商普遍采用"一房两证"的变通方案。
据住建部门数据，杭州主城区约有12%的改善型住宅存在此类设计，涉及绿城、九龙仓等十余个知名项目。
2016年政策取消后，这类房源因需占用两个购房名额、贷款成本倍增而逐渐边缘化。
市场供需关系的转变尤为明显。
2019年杭州法拍房未限购时，双证房成交价普遍达评估价95%以上，外地投资者占比超六成。
但2021年3月法拍纳入限购后，此类房源流拍率骤升至43%。
本次成交案例显示，当价格降至市场价60%以下时，本地刚需群体仍愿承接政策溢价。
房产评估机构测算，当前双证房较同地段单证房存在约25%的价格折让。
面对政策与市场的双重挤压，业内人士指出三条出路：其一，政府可考虑出台证照合并实施细则，目前深圳、广州已开展试点；其二，金融机构应差异化制定双证房贷款政策，降低购房者资金压力；其三，开发商需在存量房改造中优先解决历史遗留问题。
杭州市住保房管局近期调研显示，超七成双证房业主支持产权整合。
市场前景呈现分化态势。
贝壳研究院数据显示，核心区位优质双证房近期成交量已环比回升15%，但远郊项目仍面临去化压力。
随着杭州"认房不认贷"等新政落地，专家预测双证房价格有望止跌回稳，但完全消除政策折价仍需制度创新。
从一次流拍到二次成交，这套房源的“温差”并非偶然，而是市场在规则约束、成本约束与理性预期下作出的选择。
法拍房既可能承载改善需求，也可能放大交易风险。
让价格更真实、信息更透明、交易更可预期，才能让法拍市场在规范中释放合理流动性，更好服务于居民稳健置业与房地产市场平稳运行。