一场持续多年的“白蚁之灾”，最终演变为一起物业服务纠纷。近日，广东省中山市第一人民法院对该案作出判决，在厘清物业服务责任的同时，也为业主依法维权提供了参考。问题的关键在于物业服务长期不到位。业主黄先生自2018年起向物业公司反映公共楼梯木门出现白蚁，但物业仅派员用普通家用杀虫剂简单喷洒，未能消除隐患。此后五年，黄先生多次通过微信等方式催促物业聘请专业机构治理，物业要么推诿，要么仍以喷洒农药应付。直到2023年，黄先生发现家中白蚁大规模繁殖，木制家具及装修遭到严重破坏，估算损失超过两万元。为避免损失继续扩大，黄先生自费2600元请专业公司消杀。因对物业长期不作为不满，黄先生自2023年11月起暂停缴纳物业费。物业公司随后起诉，要求支付欠费7064.4元及违约金。矛盾随之升级，物业服务责任边界也成为争议焦点。庭审中，双方围绕两点展开争论。第一，白蚁来源及责任归属。物业公司认为，黄先生家中白蚁不在物业服务范围，公共区域虽有白蚁，但缺乏证据证明其进入业主家中；且2018年至2023年相隔五年，难以认定因果关系。黄先生则提交了较为完整的证据：2018年发现白蚁的通知记录、物业人员处理视频、处理后白蚁逃窜至家门口的视频、2023年财物被蛀蚀照片、多次催促物业专业处置的微信聊天记录，以及自行消杀的费用发票，用以证明白蚁问题持续存在且物业处置不当。第二，物业费是否应交、应交多少。物业公司主张其提供保洁、保安等基础服务，业主实际受益，应足额缴费。黄先生认为，物业在公共区域维护该关键义务上存在重大过错并造成其财产损失，其拒交系行使合同履行中的抗辩权。法院判决对责任作出明确认定。法院认为，黄先生家中白蚁源自公共区域具有高度可能性。白蚁危害隐蔽且持续，公共区域与黄先生住所距离近，具备迁移条件；黄先生家中此前多年无蚁患，并非自身环境诱发；且破坏程度严重，反映白蚁滋生已久。结合日常经验法则与高度盖然性原则，法院认定两者存在直接关联。法院同时认定物业服务存在重大瑕疵，构成违约。依据民法典第九百四十二条，物业服务人对共有部分负有维修养护义务，并应采取合理措施保障业主财产安全。面对白蚁这类需要专业处置的虫害，物业仅以普通杀虫剂简单处理，未能有效治理公共区域隐患，致风险蔓延至业主家中，属于履约存在重大瑕疵。在此基础上，法院支持业主“有限抗辩”。法院认为，因物业违约而拒交物业费，属于行使履行抗辩权，具有合理性；但抗辩范围应与违约程度相匹配。鉴于物业并非完全未提供服务，法院结合违约严重程度，在总物业费中酌情减免3000元。同时，因业主“事出有因，并非恶意拖欠”，法院驳回物业公司关于违约金的诉讼请求。案件承办法官石慧表示，物业费减免以物业服务存在严重瑕疵为前提，“质价相符”是衡量标准。这也反映了物业服务合同的对等性：业主缴费与物业按约提供服务相对应，物业不得只收费而敷衍履责；而业主行使抗辩权亦有边界，需以物业严重违约为依据，不能任意拒交。该判决对物业管理实践具有启示意义：对公共区域的维护，尤其是需要专业处置的问题，物业应采取有效措施并及时治理，不能以低成本方式长期应付；同时，业主在物业严重违约情形下，可依法主张权利，通过合理方式维护自身利益。
物业服务本质上是契约关系，也是基层治理的重要环节。白蚁看似是小虫害，却可能迅速引发大纠纷，折射出公共维护是否到位、服务质量与收费是否匹配、权利救济是否理性有序等问题。通过司法裁判明确责任边界、以专业治理消除风险源头、以协商机制化解矛盾积累，才能在维护缴费秩序的同时，推动物业服务回归“安全、品质、可持续”的轨道。