雅居乐集团日前遭遇债权人新濠国际提交清盘呈请,消息传出后公司股价大幅下挫。香港法院已于本月25日就此案举行聆讯。该事件使得曾华南地区叱咤风云的五家大型民营房企悉数陷入经营困境,引发市场广泛关注。 清盘呈请源于一起合作纠纷。2021年,雅居乐与新濠国际联合以40亿元竞得中山市一宗综合用地,计划开发大型住宅及商业综合体项目。然而根据雅居乐2023年中期报告披露,此项目因公司未能履行合营协议条款而终止推进,由此引发法律纠纷。 财务数据显示,截至2024年末,雅居乐总借款规模达489.16亿元,净负债率高达103.6%。更为严峻的是,一年内到期债务高达383.26亿元,占总债务比重超过七成。尽管公司去年8月已启动境外债务重组程序,但进展并不顺利。另外,公司销售业绩持续下滑,今年前7个月销售额仅47.66亿元,同比下降42%,行业排名从第42位跌至第53位。 分析人士指出,雅居乐当前困境既有行业周期性因素,也与自身战略失误密切涉及的。公司2016年启动的多元化战略未能形成有效协同,反而分散了资源。更关键的是,在2021年行业转向之际,公司未能及时调整策略,继续加码三四线城市文旅项目,导致土地储备结构失衡。目前公司虽拥有3122万平方米土地储备,但主要集中在海南、云南等文旅项目以及中山、惠州等去化压力较大的区域,资产变现难度较大。 雅居乐的困境并非孤例。回顾华南地产五强企业的发展轨迹,这些企业均起步于广州,在房地产市场高速增长期实现快速扩张,一度成为行业标杆。然而近年来,恒大已退市并进入清盘程序,碧桂园、富力、合生创展同样深陷债务困境,营收大幅萎缩,净利润全面亏损。 其中,碧桂园作为规模最大的企业,总资产约9093亿元。面对流动性危机,公司通过大规模资产处置筹措偿债资金。近期其境外债务重组方案获得批准,预计整体降债规模将超过900亿元,短期偿付压力有所缓解。公司同时进行了管理层调整,由常务副总裁程光煜接任总裁职务,统筹各业务板块运营。 业内专家认为,华南五强企业集体陷入困境,反映出民营房企在行业深度调整期面临的多重挑战。首先是宏观环境变化,房地产市场从高速增长转向平稳发展,企业传统的高杠杆、高周转模式难以为继。其次是战略判断失误,部分企业在行业转折点未能及时调整布局,继续激进扩张导致风险累积。再次是债务结构不合理,短期债务占比过高加剧了流动性压力。此外,多元化战略执行不力也消耗了企业资源。 从更深层次看,这些企业多为家族企业,在治理结构、决策机制等存在一定局限性。雅居乐由陈氏五兄弟创办,富力地产由两位创始人各持50%股权,这种股权结构在企业顺境时运转良好,但在面临重大挑战时可能影响决策效率和战略调整速度。 当前,相关企业正通过债务重组、资产处置、业务收缩等方式自救。但能否成功走出困境,仍取决于多上因素:一是债务重组能否顺利推进并获得主要债权人支持;二是销售回款能否改善以提供现金流支撑;三是资产处置能否以合理价格变现;四是管理层能否制定并执行有效的战略调整方案。
从清盘呈请引发的市场波动可以看出，房地产行业调整正从“规模扩张后的修复”进入“风险处置的深水区”；企业要走出困境，关键在于守住交付底线，回到现金流纪律，通过法治化、市场化方式化解存量风险，才能在行业重构中重建信用与竞争力。对市场各方而言，稳预期、稳交付、稳民生仍是穿越周期的共同目标。