2029年春节刚过，中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金项目就顺利通过了上交所的审核，更新了“已反馈”的状态。就在上个月，这只基金递交了上市申请，如今监管层针对核心竞争力、现金流、同业竞争还有估值参数等问题，提出了不少具体的追问。要知道，这只基金准备募集74.7亿元，而它的源头正是郑州杉杉奥特莱斯和哈尔滨杉杉奥特莱斯两个项目。2019年唯品会花了29亿元买下杉杉商业集团100%的股权，看中的就是线下奥莱这块业务。目前杉杉商业手里已经有22家奥特莱斯广场在运营。 监管层首先盯上的是区域竞争力的问题。申报材料显示，郑州那边现存的竞争对手有4个，未来三年还要新建1个竞品项目。哈尔滨这边虽然只有1个竞品，但原始权益人还计划自己搞个同业竞争项目。上交所要求管理人好好说说这块区域的商业供需情况、消费力能不能匹配上、交通方不方便、经济状况怎么样，然后结合这些因素详细分析一下这个项目到底有哪些优缺点，竞争力到底怎么样。 除此之外，管理人还得把那个拟投资的同业竞争项目什么时候建起来、建在什么位置、谁来运营这些事儿给补全了。另外，对于新建设的项目会不会对现有的运营产生影响，也得给出个说法。更直接影响现金流的是租约到期的情况。申报材料显示，郑州那边2026年到期的面积占比高达67.60%，2027年以前到期的更是达到了84.86%；哈尔滨这边2026年到期的比例是40.81%，2027年以前到期的占比61.60%。 面对这么大比例的合约集中到期，管理人得说明清楚现在招商和续租的进展情况。要结合历史退租后消化的速度、同区域其他项目的去化时间、2026年到期合约最新的消化情况，还有新签合约什么时候到期这些数据，好好说说集中到期对未来现金流有什么影响。最后还得拿出具体的措施来保障运营稳定，并且充分揭示可能存在的风险。 关联交易和担保安排也是监管关注的重点。报告期内，这两个项目里存在着一些关联租户。郑州那边有2个关联交易方，他们带来的收入占比分别是4.12%、5.86%和7.19%；哈尔滨那边同样有2个关联交易方，收入占比是9.23%、7.87%和6.58%。哈尔滨项目还存在关联担保的情况。上交所要求说明定价合不合理、是不是公允价格、跟市场价或者第三方价格差多少、会不会影响市场化运作等问题。 另外，哈尔滨项目前十大商户里E1、F1的租赁面积占比加起来达到了19.06%+7.77%，但收入占比却不超过3%。这种面积占比和收入占比不对等的情况也得给个合理解释。如果这次中金唯品会REITs能顺利发行并上市，这将是唯品会在资产证券化方面的重要一步。