问题——“真空”状态下的失序治理 位于107国道附近的云龙山庄建成于2003年，由12栋楼、317户居民组成。早期物业服务由开发商指定机构承担，但随着入住率不高、配套建设滞后、服务质量下滑——物业费收缴持续走低——物业机构运营数年后退出，小区随即进入管理“真空期”。此后，治安隐患、环境卫生、公共设施失修等问题叠加：电动车失窃、杂物堆积、垃圾清运不及时等情况时有发生，居民对“谁来管、怎么管”的诉求越来越迫切。 原因——资金匮乏与组织薄弱叠加 云龙山庄的困境具有代表性：一是“收不上费”导致“无钱办事”。经费来源不稳定，公共区域保洁、照明、维修等基本服务难以维持，形成恶性循环。二是自治组织力量不足。2017年社区推动下成立首届业委会，但成员仅3人、经费有限，难以覆盖复杂的公共事务。三是规则缺位，公共空间使用、停车秩序、宠物管理等缺少统一约束，“各管各、没人管”的情况长期存在。 影响——民生痛点倒逼治理创新 老旧小区失管不仅拉低生活品质，也削弱邻里互信与社区凝聚力。环境卫生与安全风险叠加，容易引发纠纷甚至群体性矛盾；公共设施维护缺位，也会抬升居民的日常隐性成本。更重要的是，基层治理“最后一公里”若长期失灵，会影响城市精细化管理与民生保障的整体效果。云龙山庄的变化表明，民生痛点往往也是治理改革的突破口，能够倒逼更有效的协同机制形成。 对策——以自治组织为牵引，形成共治合力 2020年8月，云龙山庄业委会换届，66岁的退休干部刘海平当选主任，新一届班子扩充至5人，并建立楼栋长、单元长队伍，形成覆盖到楼栋、单元的自治网络，将责任落实到具体点位和事项。 针对资金难题，小区先“筹资源”再“建机制”。业委会主动对接原开发商、周边商户等争取支持，同时探索通过外来车辆停车管理等方式补充公共经费。在资金逐步到位后，小区陆续完成门禁系统安装、视频监控布设、公共照明提升等基础设施改造，盗窃等治安风险明显下降，居民的安全感和满意度随之提升。 在环境治理上，小区推行“分片负责、习惯养成”。业委会成员带头疏通下水设施、清理卫生死角，楼栋长包楼、单元长包单元，把公共区域维护细化为可检查、可监督的日常工作。治理从“突击整治”转向“常态保持”，居民参与度也随之提高。 秩序维护上，业委会坚持依法依规，对影响公共安全和公共利益的行为明确处置流程。例如针对楼顶违规堆放、种植养殖引发渗漏等问题，通过公开协商、统一清理、费用自担等方式推进整改，做到“处理一户、提醒一片”，以规则减少反复治理成本。同时，业委会以公开透明争取信任，带动缴费意愿提升。管理费用标准调整后，物业涉及的费用实现按期收缴，为后续治理提供更稳定的资金支撑。 为避免“人走茶凉”，云龙山庄把制度建设作为重点。近期形成的《云龙山庄小区业主自治管理规约》征求意见稿公示后收到多条修改建议，内容涵盖车辆停放、宠物管理、经费公示、应急维修等，既对标相关法规条例，也紧贴小区治理难点。通过“多数决定、尊重少数”的程序安排，让治理从依赖个人热心转向依靠制度运转。 前景——从“管得住”迈向“管得好” 当前，云龙山庄治理重心正从安全、卫生等基础问题，转向品质提升与长效运营。业委会提出以绿化提升、公共空间美化等为抓手，推动“小区景观化、生活品质化”。更值得关注的是，该实践发出清晰信号：老旧小区治理不必完全依赖外部物业“输入”，更需要在社区党组织引领和基层平台支撑下，激发居民自治能力，形成可持续的内生动力。 从更大视角看，随着城市更新提速、老旧小区存量庞大，云龙山庄的经验提示：治理关键不止是硬件投入，更在于组织体系、资金机制、规则体系同步搭建。把人心凝聚起来，把账目算清楚，把规矩立起来，才能跳出反复整治的循环，走向可持续的精细管理。
云龙山庄的蜕变说明，基层治理创新的关键在于激发居民的内生动力。当“要我管理”转变为“我要管理”，当临时性整治升级为制度化运行，曾被视为治理难题的老旧小区问题，就有机会转化为基层民主实践的鲜活样本。此案例体现的群众参与与协同治理经验，对提升治理体系和治理能力具有借鉴意义。