我国不动产投资信托基金（REITs）市场迎来重大突破。
近日，首批10单商业不动产REITs项目正式提交申报并获得证监会及交易所受理，合计拟募集资金规模达377亿元。
这标志着我国REITs市场在基础设施领域试点三年后，正式向商业不动产领域扩容。
盘活存量资产的关键一步 商业不动产REITs是以购物中心、写字楼、酒店等商业地产为底层资产的证券化产品，其核心在于通过市场化租金收益和资产增值实现投资者回报。
据统计，我国商业不动产存量规模超过50万亿元，但长期以来面临资产流动性不足、融资渠道单一等问题。
此次试点落地，正是落实中央"盘活存量资产、扩大有效投资"政策的重要举措。
多层次市场加速成型 从申报情况看，首批项目呈现三大特征：一是主体多元化，涵盖保利发展、锦江国际等央企和地方国企，也包括唯品会等民营企业；二是资产优质化，项目均位于上海、广州等一二线城市核心商圈；三是服务专业化，中信证券、中金公司等头部券商担任财务顾问。
值得注意的是，项目平均募资规模达37.7亿元，其中中金唯品会项目拟募资74.7亿元，显示市场对优质商业资产的认可。
市场化运作考验管理能力 与基础设施REITs相比，商业不动产REITs对运营管理要求更高。
东源投资分析指出，这类产品收益直接受经济周期、消费趋势等因素影响，需重点关注资产区位、租户稳定性等风险指标。
2023年底，证监会相继发布REITs高质量发展通知和商业不动产试点公告，沪深交易所同步修订业务规则，为市场健康发展提供制度保障。
推动资本市场服务实体经济 业内人士普遍认为，商业不动产REITs的推出具有多重意义：一方面为企业开辟新的权益融资渠道，降低债务风险；另一方面引导社会资本参与实体经济，提升资源配置效率。
据测算，若商业不动产REITs规模达到存量资产的1%，即可形成5000亿元量级的新融资渠道。
高质量发展前景可期 随着试点项目陆续落地，未来市场发展需把握三个关键：一是完善估值定价机制，二是培育专业运营机构，三是加强投资者教育。
证监会近期明确表示将"抓好试点平稳落地"，预计2024年将有更多优质商业资产通过REITs实现证券化。
商业不动产REITs扩容不是简单“多一种融资工具”，而是资本市场深化服务实体经济的一次制度性推进。
只有坚持以资产质量为基础、以运营能力为核心、以信息披露为抓手，在稳步试点中完善规则与市场约束，才能把盘活存量的“关键一招”用得更稳、更实，让金融活水更有效流向高质量发展的真实需求。