问题——预售制度下的登记难与交易风险长期存；长期以来，商品住房以预售为主，购房者在房屋尚未建成时签约付款，交付和办证往往滞后。部分项目在资金链紧张、抵押解除不顺等情况下，容易出现购房人拿不到证、难以落户、无法交易或抵押等问题，甚至引发“一套房多重权利主张”的纠纷，损害购房者权益，也加剧市场预期波动。 原因——土地及在建工程抵押与预售销售链条交织，是风险易发的关键环节。业内常见做法是，开发企业在项目建设早期以土地使用权及在建工程抵押融资，用于开发建设与资金周转。一旦销售回款不及预期或融资环境变化，抵押权解除进度就可能受阻，购房者即便完成付款，也可能面临登记受阻、产权不清等现实问题。预售阶段“交易在前、确权在后”，使风险在时间上拉长、在链条上放大，成为“问题楼盘”产生的重要诱因之一。 影响——不仅影响群众获得感，也影响行业转型与市场稳定。一上，登记难直接关系到财产权益兑现和金融服务获取，牵动入学、落户、婚姻财产分割等民生事项，社会关注度高。另一方面，预售模式下的信用风险外溢，会抬高项目融资与监管成本，增加交易不确定性，影响住房消费意愿和企业投资节奏，也一定程度上制约行业从“高周转”转向“高品质”。 对策——宜昌以“现房销售+交付即办证+系统联动管控”重塑全链条机制。据湖北省自然资源主管部门消息，宜昌市近半年持续推进房地产领域改革，重点集中在三上： 其一，明确增量项目全面实行现房销售。宜昌市出台涉及的政策文件，对新开发商品房以及配售型保障房明确现房销售要求，并依法公开相关信息，纳入土地出让合同管理和交易环节约束，通过前置规则压缩执行弹性，引导开发企业以交付能力和产品质量参与竞争。 其二，推广“先验房后收房、交房即交证”，把群众最关切的“交付质量”和“产权落地”同步推进。对新核发预售许可的新建商品住房项目，宜昌同步完善交付环节制度安排，将“交房即交证”要求纳入商品房买卖合同示范文本，明确开发企业合同责任与履约预期，减少交付后长期办证的制度性拖延。 其三，用系统和流程堵住“带押卖房”的入口。针对抵押权与预售网签之间的风险耦合，宜昌优化不动产交易登记网签系统，重点调整网签备案与不动产登记的联动流程，设定已办理抵押登记的项目不得办理网签预售的硬性规则，从源头减少带押销售的空间。同时，宜昌自2020年起推进“网签即预告”改革，将网签备案与预告登记联办，对已售房源在登记系统中予以锁定，继续提升交易安全性和权利边界清晰度。 ，为保障现房销售与品质提升的可持续性，宜昌在供给侧同步配套：对具备条件的地下停车场探索协议出让方式供地，以降低用地成本；在土地出让金缴纳方式上给予更灵活安排，允许分期缴纳，引导企业将资金更多投入工程建设与产品品质，推动“好房子”建设。 前景——从“治已病”向“防未病”转变，改革有望带来市场更稳与治理更优。现房销售在一定程度上缩短购房者付款与权益实现之间的时间差，减少“交付不确定性”对市场预期的扰动；系统联动与规则前置，则有助于把风险挡在交易入口，降低后端处置成本。下一步，改革成效仍需在金融支持、企业转型、供地结构与监管协同上持续巩固：既要避免因资金压力导致供给收缩，也要推动企业从“卖预期”转向“卖品质”，形成以交付能力、质量信誉为核心的竞争机制。随着各环节规则更清晰、权利更可预期，房地产市场有望在保持稳定的同时实现结构优化。
宜昌这场改革，既是对传统房地产开发模式的系统调整，也是在“保交楼、稳民生”政策要求下的地方实践。其启示在于，房地产调控需要更多从末端处置转向源头防控，通过制度设计在发展与安全之间取得平衡。随着更多城市探索现房销售试点，房地产行业或将在调整中加快走向高质量发展。