2025年，美国房地产开发商格雷斯塔尔正打算花5亿英镑收购伦敦900套公寓，这可是英国build-to-rent（BTR）模式里的一大手笔。这个模式是说房子建好了只租不卖，这在英国还是个新鲜事。第一太平戴维斯的数据显示，2025年投资者向英国BTR领域投入的资金达到53亿英镑，比上一年增长了6%。同时，由于新建房子环境不太好，大家更倾向于买现有的。 在中国呢，现在有7.66亿平方米的商品房卖不出去，库存压力已经连续六年增加了。标普全球评级报告指出，2025年末待售面积比之前十年平均水平高出了45%。再看看北京、上海这些地方，还有不少新市民和年轻人在找房子住。这就让我想到了一个问题：英国的BTR模式能不能帮中国解决一下这些问题？ 46亿元的交易额度让大家都挺吃惊的。这是一个资本豪赌，把大量的资金投入到了存量房市场里。这个交易如果成功的话，格雷斯塔尔就会把这个项目变成BTR模式中的一部分。他们现在正在跟加拿大退休金计划投资委员会还有澳大利亚联实集团谈呢，这两家公司之前一直想把这900套公寓卖出去。 这次收购给人一个启示：英国兴起的BTR模式能不能给中国的大市场提供一些经验？其实在中国，也有人在尝试这种模式了，只不过他们给它换了个名字叫“保障性租赁住房”。比如在北京大兴，建设银行和万科一起弄了个基金收购集体用地改造成保障性租赁住房。还有在佛山禅城也有类似的操作。 最有意思的是北京大兴生物医药基地那个“商改保”的项目。一栋闲置多年的毛坯办公楼经过75天改造，控制成本在每平方米2300元左右，现在出租率已经达到92.8%，预计很快就能回本了。这些案例告诉我们一个道理：不是一定要盖新房子才能解决问题，而是要盘活现有的资源。 不过把BTR模式全盘搬到中国来也不是那么容易。首先是定价问题。英国那边有成熟的估值体系来评估房产价值，但是在中国存量房怎么定价还得再研究研究。还有就是金融方面的闭环问题，格雷斯塔尔敢于这么大手笔投入靠的是成熟的REIT市场支持。在中国虽然已经有8单保租房REITs发行了，但是整个融资、建设、管理、退出这个链条还在完善中。 再就是运营能力的问题了。BTR不是建完就卖完那么简单，得长期持有和管理好这些房源。万科泊寓花了十多年才摸索出一套行之有效的管理办法来让成本实现整体盈利和出租率保持在95%以上。这也说明一个道理：盘活存量最重要的不是怎么改造房子本身，而是要有专业的运营管理体系支撑。 全国住房城乡建设工作会议提出来2026年要“因城施策控增量、去库存、优供给”，这对我们来说是个很好的指导方向。控增量就是顺应时代趋势不再盲目盖新房；去库存就是把积压的商品房变成租赁房源一举多得；优供给就是通过专业化运营提供真正满足需求的好房子。 证券时报分析说收购存量房用来做保障性住房既能加快去库存又能增加供给避免浪费资源，这跟英国BTR逻辑差不多只不过中国更强调民生保障底色。回头看看格雷斯塔尔在伦敦的收购和北京大兴那边“商改保”的实践我们会发现BTR模式不是简单的“拿来主义”选择题而是一面镜子照出转型方向也是一把钥匙需要在定价、金融创新、运营能力磨合中找到解题之门。 当商品房囤积成为过去式真正考验才刚开始或许这是住房租赁产业迎来高质量发展的开端呢！