问题——核心商圈租金座次变化，折射消费与商业竞争新动向 根据禅城区住房城乡建设和水务局发布的房屋租赁市场租金水平信息，禅城商场租金高位项目出现新变化：位于魁奇路地铁上盖的新福港新DNA广场以280元/平方米·月处于领先位置。与此前市场印象不同，部分传统强势项目租金较前期出现回调，其中岭南站租金由前期的300元/平方米·月降至约260元/平方米·月，排名发生变化。就片区分布看，高租金项目主要集中祖庙、石湾等成熟板块，张槎亦有项目进入榜单但整体水平相对温和，反映出禅城商业在多核心驱动下呈现梯度格局。 原因——轨道交通带动客流重构，供需关系与经营策略共同作用 业内人士认为，租金排名调整并非单一因素所致，背后是客流结构、供给节奏与运营能力的综合结果。 一是轨道交通与城市更新强化“站点经济”。新DNA广场位于地铁上盖，通勤与跨区客流更易导入，提升了商户对位置与曝光的预期，从而支撑租金水平。 二是商圈竞争加剧倒逼项目“以质定价”。传统商圈经历较长周期后，若品牌更新、场景打造与体验供给未能同步迭代，租金弹性将更明显。租金回调在一定程度上有助于释放经营压力，也为业态调整留出空间。 三是消费分层与业态迭代影响租金承受力。近年来餐饮、亲子、体验类业态成为客流“发动机”，而零售品牌更强调坪效与全域引流。运营方能否形成“主力店+首店+生活方式”的组合，直接决定租金稳定性。 影响——禅城商业“多点开花”，但面临新一轮同质化与分流考验 从全市范围看，租金高位项目仍主要出现在南海等区域，但禅城在佛山商业租金前十中占据较多席位，显示其商业密度、人口集聚与交通通达性优势仍然突出。这个上有利于提升城市中心区消费能级，带动夜间经济、文旅消费与就业岗位；另一方面，随着商业体量持续扩张，客流分流将更常态化，若项目定位趋同、品牌重叠度高，可能带来招商难度上升、空置率波动等风险，进而影响租金预期与投资回报。 对策——以差异化供给稳住基本盘，以精细化治理提升商圈韧性 面向竞争加剧的新阶段，受访人士建议从供给、运营与治理三方面同步发力： 其一，商业项目应坚持差异化定位，减少“千店一面”。成熟商圈可强化文化体验与社交属性，次级板块可聚焦社区生活、亲子服务与性价比消费，形成错位竞争。 其二，运营端要提高“持续上新”能力，以首店、旗舰店与地品牌共同构建品牌梯度，并通过会员体系、活动策划与数字化运营提升复购与停留时长，增强租金承载力。 其三，城市治理层面可结合租金监测与商圈发展评估，优化交通接驳、停车与慢行系统，完善夜间公共服务与安全保障，促进“商圈—街区—社区”联动，降低商业经营的综合成本。 前景——新增项目将带来“扩容与洗牌”并行，品质化与复合型成主线 多方信息显示，佛山未来仍有一批商业项目计划推出，涉及多区、多业态。禅城上，朝安片区地铁周边拟打造金铂中心，项目提出总部化与自持运营思路；位于城市重要商务轴线交汇区域的万象天地计划引入更多首店与体验业态；三龙湾等片区也有综合商业项目储备。随着新项目入市，佛山商业或将进入“品质竞争”阶段：一方面，高品质供给有望提升城市消费吸引力；另一方面，存量项目必须加快改造升级，通过场景营造、品牌更新与服务能力提升稳住客群，市场将更看重运营效率与长期价值。
禅城商业租金格局的变化，反映了市场竞争和城市发展的自然演进。从传统商圈到新兴综合体，禅城商业正朝着多元化、高品质方向发展。新项目的陆续开业将继续优化佛山商业布局，对提升城市功能和消费体验意义重大。