问题显现 成都市武侯区某社区一位商铺业主近日表示，自己2018年购入的一套约200平方米、位于二层的商铺已连续三年空置——累计少收租金超过30万元——但每年仍需缴纳约3.2万元物业费。该经历在本地业主论坛引发广泛共鸣，多位网友反映，不少新建社区二层及以上商铺空置率普遍在40%以上。 深层诱因 商业地产研究机构数据显示，截至2024年二季度，成都零售商业存量约1229万平方米，其中社区商业空置更为突出。业内分析，形成当前局面的原因主要有三点：其一，商业规划偏多，部分区域人均商业面积已接近发达国家水平；其二，消费习惯变化，社区团购、即时零售等新业态分流了超过60%的日常消费；其三，二层商铺业态承接面较窄，往往只能引入教培、医美等特定行业，而这些行业近年受政策调控影响较大。 连锁反应 交易成本偏高深入压缩了资产流动性。税务部门资料显示，二手商铺交易综合税费可达成交价的25%—30%，包括5.3%增值税、20%个人所得税及累进土地增值税等。一家中介机构负责人称，目前非核心区域商铺平均挂牌周期约18个月，较2020年拉长至原来的3倍。也有部分业主尝试违规改建为住宅，但受产权性质限制，存在较高法律风险。 政策应对 住建部门近期出台商业地产去库存指导意见，鼓励开发商将部分存量商业转型为社区服务中心、老年活动站等公共设施。部分行政区试点“商改公”政策，对符合条件的存量商业给予容积率补偿。金融监管机构同时提示，商业银行在办理商铺抵押贷款时应更审慎评估涉及的风险。 发展趋势 仲量联行最新研报认为，未来五年商业地产将出现“哑铃型”分化：核心商圈优质物业仍有增值空间，但占比不足15%；社区商业需要转向体验式、服务型；远程办公的普及也将使部分区域商业需求长期减少约20%。专家建议，投资者可关注REITs等新型投资工具，以降低直接持有实体商铺的风险敞口。
商铺投资并非“买下就能增值”。在消费方式加速变化、供给竞争加剧的背景下，商业物业的价值更取决于客流组织、业态匹配和持续运营能力。对普通家庭来说，守住现金流底线、认清产品属性、尊重市场规律，比追逐想象中的“高回报”更重要；对行业而言，通过精细化运营与存量优化，让商业回到服务居民生活的本质，才能在调整期重建可持续的增长空间。