万科企业股份有限公司最近披露了2025年度的业绩预告，一下子就把市场的注意力给吸引过去了。据公告说，公司预计2025年归属于上市公司股东的净利润会出现亏损。虽说这跟行业深度调整期里企业经营面临的挑战脱不了干系，不过万科集团在2025年的生产经营底子还是挺硬的。 为啥会亏？主要是受四个方面因素影响。第一个是房地产开发业务的结算规模下降了，再加上项目地价高、市场环境差，结算毛利率特别低，这一板块贡献的毛利就少了。第二呢，公司给部分项目和资产提了信用减值和资产减值准备，这是为了管好风险、把资产质量夯实。第三是有些经营性业务和非主业的财务投资没赚到钱，赔了本。第四是卖资产或股权的价格没达到账面值，也把利润给冲了一下。 不过好在万科的基本面还是很稳的。今年一共交付了约11.7万套房子，光提前30天交的就有1.6万套。还有些跨年度项目也提前交了。好些地方的业主一次性收房率都是100%，这说明大家对产品和服务还是认可的。 在房地产开发这块儿有压力的时候，万科搞的长租公寓（泊寓）、物业、物流仓储、商业运营这些经营性服务业务表现得特别稳健。它们贡献了不少现金流，也成了公司往“开发、经营、服务”并重转型的有力后盾。 这一年大股东深圳市地铁集团有限公司可没少帮衬万科。深铁集团光是借给万科的钱就超过了300亿元。这些借款条件比市场上其他融资还好，直接帮公司解了燃眉之急。除了给钱，两家还在业务上深度合作呢。比如在住房租赁领域就搞了不少事，还联合弄出了全球首个“机器人自己坐地铁送货”的试点项目。这个项目已经在2025年第四季度上线运营了。 面对现在的挑战，万科也说了接下来的打算：要战略聚焦、优化结构；要规范运作、管好管理；还要用科技赋能提效率、探索新业务。目标就是把企业的整体经营能力和抗风险能力给提上去。 这份业绩预告就像面镜子一样，既照出了头部房企在转型阵痛期受的罪，也展示了他们为稳定经营、保交付、探新路的努力和成果。从保质保量的房子到稳健的服务业务，再到股东的支持和创新合作，这些都是企业应对困难的家底和发展的底气。 房地产行业还在变和重塑呢。企业能不能活下来、长得好不光看能不能扛过眼下这一关，更得看能不能坚定地改方向、练本事。市场肯定会盯着看万科以后的执行情况到底咋样。