在近期公布的越秀区住宅成交榜单中，一个现象引发行业关注：单价8.67万元的高端项目东园公馆，以7套网签量位列季度第一。看似“高价也能夺冠”，背后却反映出核心城区高端住宅市场正在遭遇结构性压力。 这一目所在的越秀南AD013907地块，包含着广州城市更新的特殊印记。作为2007年旧改三大项目之一，经历长达12年的拆迁推进后，于2020年由广州城投以23.57亿元底价竞得，并刷新当时约6.5万元/㎡的楼面价纪录。项目区位优势明显——毗邻北京路商圈，距地铁六号线约200米；但严格的出让条件也使不少开发商选择观望。 市场分析认为，成交不畅由多重因素叠加造成。首先，项目开盘价在12万—18万元/㎡区间，与周边约8万元/㎡的二手房价格形成明显价差。其次，约4.95万㎡的小体量社区中同时包含商品房与回迁房，再加上5.8的高容积率，影响了部分高端客群的接受度。更关键的是，2023年以来市场进入深度调整，改善型需求普遍更谨慎，项目月均去化不足3套。 面对销售压力，开发商已开始调整策略，推出部分一口价房源。但业内人士指出，单靠降价难以从根本上扭转局面。广州中原地产研究部认为，老城高端项目需要在产品力上做出差异化，例如通过智能家居、绿色建筑等提升附加值，同时应更好利用“学区房”属性，面向教育需求明确的改善家庭开展精准推广。 不容忽视的是，东园公馆的现状也折射出更深层的行业矛盾。随着海珠琶洲西区新地王出现，广州高价地块开发普遍面临周期拉长、利润空间被摊薄等压力。业内建议，未来城市更新项目可探索动态定价机制，在土地出让阶段就充分评估市场波动带来的风险。
一季度榜单的“7套夺冠”并不等同于热销回归，而是中心城区资源稀缺、供给受限与需求趋于理性共同作用的结果；市场深度调整后，成交逻辑正从单一的地段优势转向综合品质与预期管理。把城市更新做得更细，把产品打磨得更好，把价格体系稳定住，才能在有限的中心区供应中形成更可持续的市场活力。