近期，居民换购住房过程中税费负担较重、交易衔接不畅等问题引发市场关注。对不少改善性家庭而言，“卖一买一”不仅是居住品质升级，也关系到子女教育、通勤距离和养老照护等现实安排。但交易节奏、资金周转与税费支出叠加影响下，部分家庭选择观望，市场流通效率也容易受到影响。针对这些痛点，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布公告，决定延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策。公告明确，自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税给予退税优惠。具体退税规则为：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全额退还已缴纳个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还。政策同时明确适用条件：出售与重新购买的住房须在同一城市范围内；出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接涉及的，即纳税人为新购住房产权人或产权人之一。 从原因看，此次延续实施主要基于多上考虑。一方面，房地产市场进入供需关系调整阶段，居民住房需求更加多元，改善性需求逐步成为重要支撑。公开研究数据显示，2025年全国改善型购房需求占比达36.1%，其中置换需求改善需求中占比更高。稳定并延续税收支持政策，有助于降低家庭换购决策的不确定性，推动潜在需求更快转化为实际交易。另一上，二手房是连接“存量改善”与“增量供给”的关键环节，其流通效率直接影响市场循环。若“卖旧”受阻，“买新”往往同步放缓，进而影响住房消费信心与相关产业链预期。延续退税优惠，实质上是从交易端降低摩擦成本，增强链条衔接。 从影响看，政策首先有利于降低居民置换成本，改善现金流安排。退税机制将税负与再购金额挂钩，既体现对改善需求的支持，也兼顾不同家庭的支付能力，有助于稳定改善型家庭的换购预期。其次，政策有助于提升二手房市场活跃度，推动形成一二手联动的循环。业内预测，随着改善需求释放，二手房成交规模有望继续扩大；交易周转加快也将对新房去化和产品结构调整形成带动，促使供给更贴近居住升级需求。再次，政策的连续性与可预期性本身有助于稳预期。明确延续至2027年底，有利于市场主体进行中期安排，减少“临近到期”引发的集中交易或再度观望，从时间维度平滑波动。 在对策层面，政策落地还需配套措施跟进。税务部门可完善办理流程，推动申报材料标准化、线上办理更便捷，缩短退税周期、降低办理成本；住房城乡建设等部门可加强交易信息共享与风险防控，提升二手房交易透明度，减少信息不对称带来的阻滞；地方层面在依法依规前提下，可结合本地供需结构与人口流动情况，统筹用好购房补贴、契税支持、住房公积金政策等工具，形成覆盖交易、融资、供给与需求的政策组合，更好满足刚性和改善性住房需求。 展望未来，随着政策效应持续释放，改善性需求仍将是支撑市场平稳运行的重要变量。中期来看，“卖旧买新”链条是否顺畅，将成为观察市场回暖质量的重要指标之一。若二手房交易效率提升，叠加新房供给加快向“好房子”升级，市场有望在预期稳定基础上实现结构性修复。同时，部分地方阶段性政策陆续面临到期节点，市场也期待更多政策在优化调整中保持连续性与稳定性，以更强协同对冲不确定因素，推动住房消费回归理性与可持续。
支持居民换购住房的个人所得税政策延续至2027年底，反映了对房地产市场形势变化的判断与根据性安排。通过降低换房成本、释放改善需求、促进市场循环，该政策有助于推动房地产市场从增量扩张转向存量优化。随着政策效应逐步显现及配套措施完善，市场有望朝更均衡、更健康的方向发展，更好满足居民对更高品质居住需求。