岁末年初，上海楼市淡季不淡。据网上房地产统计，截至1月31日，上海二手房1月累计成交22834套，较2025年1月的18387套增加4447套，涨幅24.18%。此成绩环比保持稳定，同时创下上海二手房市场自2022年以来的月度成交新高，市场已连续三个月稳定在2.2万套以上的高位。 从交易节奏看，1月共有7个交易日单日成交破千，前半月日均成交652.5套，后半月日均成交805.82套，成交步伐明显加快，显示市场参与度持续回升。 市场情绪的回暖是成交走高的重要原因。上海中原地产资深分析师卢文曦指出，自去年10月以来上海二手房交易保持活跃，一旦形成上行预期，购房者往往会加快入市节奏，带动成交深入放大，市场观望情绪随之减弱。 更关键的是，挂牌量回落的速度已快于新增供应。兔博士APP数据显示，截至2月1日，上海二手房挂牌总量约14.51万套，首次跌破15万套。近期挂牌量多次刷新低位，下降趋势明显，意味着去化加快、供应压力缓解，为价格企稳提供支撑。 与以往不同的是，当前成交不再主要依赖“以价换量”。上海链家研究院负责人李根表示，1月二手房成交价出现“止跌”迹象，并已连续两个月维持企稳态势，市场正在从被动降价走向更理性的定价。太平洋房屋数据显示，议价幅度从2025年1月的-4.46%收窄至-3.73%，卖方让步趋于理性，定价机制逐步修复。 刚需购房者仍是市场主力。成交结构延续“刚需主导、改善发力”的格局，中环内“老小”房源优势更为突出，成交占比继续上升。太平洋房屋统计显示，总价300万元以下房源占比同比、环比均有提升，已接近成交总量的一半，显示置换链条的起点加速释放，刚性需求得到有效承接。 市场信心的恢复也体现在交易效率上。超过八成客户可在90天内完成交易，客源成交周期由124天缩短至114天，供需匹配效率提升，购房者入市意愿更为明确。 政策支持进一步带动市场活跃度。2月2日，上海浦东新区、静安区和徐汇区启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点，中国建设银行上海市分行提供专项金融支持。该举措有助于盘活存量房源，增加保障性租赁住房供给，也在一定程度上改善市场流动性。 相比之下，新房市场表现更为平稳。2026年1月上海新建商品住宅成交面积28.7万平方米，环比下降38.6%，呈现前高后低走势。二手房的活跃度明显高于新房市场。 业内对后续走势整体偏乐观。卢文曦表示，按当前趋势看，“小阳春”或已提前显现，今年3至4月仍有望保持较好成交水平。春节后置换需求的集中释放、外环刚需板块的持续活跃，以及置换链条第二环节300万至500万元价格段的需求潜力，预计将继续为市场提供支撑。
上海二手房市场的超预期表现，既体现特大型城市住房需求的韧性，也反映出政策调控的阶段性成效。在“房住不炒”定位下，如何在盘活存量与优化增量之间形成更有效的动态平衡，推动市场平稳健康运行，上海的探索或可为全国房地产市场转型提供借鉴。