一、交易背景与项目特征 1月12日，方大炭素新材料科技股份有限公司全资子公司上海方大投资管理有限责任公司通过淘宝网司法拍卖平台竞得位于上海市徐汇区建国西路319号的办公花园洋房；这项目建筑面积2997.83平方米，成交价格4.56亿元，单价152110元每平方米。 这栋办公楼建于1998年，共四层，目前处于空置状态。上海市第三中级人民法院于2024年11月28日裁定受理维罗纳置业发展有限公司破产清算案，由上海市汇业律师事务所担任管理人。本次拍卖是破产资产处置的重要环节，评估价为4.8308亿元，起拍价为4.56亿元。 二、企业战略布局的重要体现 方大炭素表示，此次交易是为符合上海方大业务发展需要。作为国内领先的炭素材料生产企业，方大炭素主要生产石墨电极、块状炭砖、等静压石墨等高端炭素制品。在上海核心区域布局办公资产，既是业务扩展的战略需要，也表明了对上海市场长期发展的信心。 该举措表明，即使在经济形势复杂多变的背景下，优质企业仍然看好一线城市核心区域的资产价值，愿意进行中长期战略投资。这种投资行为对市场预期具有重要的示范效应。 三、办公资产市场地位稳固 根据仲量联行最新统计，截至1月15日，2025年上海大宗交易市场累计达成89宗交易，成交总额约487亿元，同比下降15%。单体项目平均成交金额为5.5亿元，较2024年均值5.6亿元略有下降。 在资产类别中，办公资产以绝对优势领先。办公资产成交金额占比达52%，成交宗数占比达42%。其余资产类别中，长租公寓占15%，零售物业占13%，酒店占8%，产业园区占6%，数据中心占5%。这充分说明办公资产仍是投资者进行资产配置的首选。 四、投资需求结构优化升级 从需求端看，2025年上海大宗交易市场投资性需求占比达82%，较2024年深入提升，表明机构投资者和企业投资者的参与度不断增加。这反映出市场参与者对优质资产的认可度提高，以及对长期稳定回报的追求。 同时，市场热度持续向核心区域集中。仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎表示，2025年上海投资市场热度持续回归核心区域，投资性需求有所提升。这表明投资者在资产选择上更加理性，更加注重地理位置、建筑品质和长期增值潜力。 五、政策支持与市场前景 不动产投资信托基金（REITs）试点范围进一步扩大，城市更新政策不断落地，投资退出路径日益成熟。这些政策创新为投资者提供了更加灵活的资产配置和退出机制，有利于激发市场活力。 业内人士预计，在政策支持和市场需求双重驱动下，2025年将迎来更多优质办公资产的交易机会。特别是在核心区域，具有良好地理位置、稳定租赁收益和升值潜力的办公资产，将继续成为机构投资者的重点关注对象。 六、市场预期与发展趋势 仲量联行分析认为，2025年多宗大体量核心标杆资产的成功交易，有效增强了商办市场预期。这些交易充分反映出投资者对核心位置与稳定回报的优质资产具有较强接受度。，投资者在一定程度上弱化了土地剩余年限的制约，更加关注资产本身的质量和收益能力。 从季度需求看，办公资产市场需求呈现逐季回升的态势。这表明经过前期的市场调整，投资者信心正在逐步恢复，市场参与度不断提升。
一宗4.56亿元的成交，既是企业围绕业务发展进行的资产配置，也是市场对核心城市优质办公资产价值的再次确认。面对周期波动——市场的出路不在追涨杀跌——而在以制度完善降低交易成本、以运营能力提升资产质量、以城市更新激活存量空间。稳定预期、增强信心，核心资产的确定性将更好转化为高质量发展的支撑力。