问题——小区外围车位“谁有权经营、收益归谁”再引关注。
根据公开披露的行政处罚信息，惠州大亚湾经济技术开发区西区街道办事处作出惠湾西罚〔2025〕第137号行政处罚决定：惠州大亚湾天拓物业管理有限公司在2021年8月23日至2024年12月31日期间，于菩提园小区一楼商铺外围停车区域设置收费闸机和围栏，对53个停车格实施收费管理。
该区域属于未在规划中的共用部位，相关经营行为未经业主大会同意。
调查认定，其通过收费获得停车费约320830.36元。
对此，执法机关依法作出三项处置：警告、罚款5万元，并要求将违规所得用于该小区共用部位及设施设备维修养护，剩余部分按业主大会决定使用。
原因——从治理实践看，物业企业在停车资源管理上易出现三类偏差：一是权责边界认识不清，将“管理服务”误当作“经营权利”，尤其在商铺周边、人流车流集中区域，停车收益具有较强诱因，容易诱发擅自设闸、单方定价等行为；二是小区公共收益制度落实不到位，公共收益的归属、决策程序、使用去向不透明，导致个别主体以“先干再说”的方式推进收费；三是基层协商机制不健全，业主大会运行不充分、表决效率不高，客观上增加了公共事项“久议不决”的概率，使一些本应通过民主程序确定的事项被企业以经营手段替代。
影响——此类行为表面上是停车收费纠纷，实质涉及公共利益与基层治理秩序。
一方面，未经法定程序占用共用部位经营，可能侵害全体业主对共有财产的收益权与知情权，容易引发长期投诉、对立情绪，削弱物业服务的信任基础；另一方面，擅自设置闸机围挡还可能影响消防通道、应急通行与道路秩序，增加安全隐患和监管成本。
更重要的是，公共收益若缺乏规范管理，容易演变为“糊涂账”“长期账”，形成多方矛盾的触发点，影响社区稳定。
对策——治理重点在于把“规则”立起来、把“程序”走到位、把“账目”晒出来。
首先，明确共用部位经营的前置程序，涉及停车位、广告位、场地出租等公共收益事项，应依法依规提交业主大会或业主共同决定，物业企业不得以管理便利为由替代业主自治。
其次，完善公共收益管理制度，建议小区建立公共收益专户或专账，明确收益范围、收支流程、审批权限与年度公示要求，做到“来源可查、去向可追、过程可审”。
再次，强化属地监管与行业自律，街道、住建等部门可通过投诉线索核查、专项排查、信用记录等方式，形成对擅自经营的约束；物业行业组织也应推动服务标准化，提升企业合规经营意识。
与此同时，业主大会运行应进一步规范化、常态化，通过议事规则、线上表决等方式提升决策效率，让公共事项“能议、能决、能落地”。
前景——从此次处置看，执法机关不仅对违规行为作出罚款与警告，更强调违规所得回归小区公共用途，体现了对公共利益的导向和对程序正义的坚持。
随着各地对物业服务领域乱象整治力度加大，停车收费、公共收益、共用部位经营等高频问题将更强调“依法决策、公开透明、专款专用”。
可以预期，未来小区治理将更加重视“业主自治+依法监管+专业服务”的协同：物业企业回归服务本位，业主大会发挥决策功能，基层部门强化规范引导，社区治理效能有望进一步提升。
此案犹如一面多棱镜，既折射出城市化进程中公共资源管理的复杂性，也映照出基层治理现代化的改革方向。
当物业服务从"管理者"转向"服务者"，当执法监管从"事后处罚"转向"全程监督"，才能真正实现"城市让生活更美好"的治理愿景。
菩提园小区的这场"停车费风波"，为全国同类社区提供了具有标本意义的治理启示。