问题——高密度居住与空间紧张并存，社区“喘息感”不足 鲗鱼涌位于港岛东，山海夹峙、可开发用地有限，形成典型的高密度城市肌理。记者英皇道一带看到，部分楼宇外墙密布窗户、楼间距离紧凑，公共天井采光受限，居住空间“向上叠加”的特征明显。另外，一些曾承载社会生活与娱乐文化的场所已不复存在，仅剩局部墙体、门面或街角痕迹，成为市民与游客辨认旧日香港的“坐标”。在居住需求、商业开发与历史保育之间，社区面临现实的空间压力与情感的记忆拉扯。 原因——土地稀缺、人口与产业变迁叠加，住房长期供不应求 受地形条件、规划限制与土地供应节奏等因素影响，香港长期存在住房供需矛盾。鲗鱼涌在工业化时期曾集聚厂房与就业人口，随着产业外移与城市更新推进，旧区建筑在功能转换中呈现“新旧叠加”：一上，早期为满足居住需求而形成的密集楼群延续至今；另一方面，商业与居住复合开发不断推高地价与运营成本，使旧楼维修、重建与居民安置更加复杂。 此外，历史上公共住房探索虽曾试图改善基层居住条件，但租金水平、目标人群覆盖与配套服务诸上存局限，部分项目在市场变化中逐渐呈现“阶层错位”，难以完全对冲住房压力。这些因素共同导致旧区改造进程不一、居住品质提升不均衡。 影响——居住负担、城市安全与文化认同多重承压 第一，居住成本与空间拥挤易加剧家庭负担，影响人口结构与社区稳定，年轻家庭更难在核心区域获得可负担住房。第二，老旧楼宇在消防、结构维护、公共卫生与无障碍设施上存在短板，若缺乏系统性维修与管理，安全风险和治理成本会随时间累积。第三，城市更新若以单一“重建替代”推进，可能导致街区特色消散、社区网络断裂，部分承载集体记忆的文化地标退化为“碎片化遗存”，削弱市民对城市历史的连续认知。 与此同时，旧楼群因视觉冲击与空间奇观效应吸引游客打卡，带来人流与商业机会，也对居民生活安宁与公共秩序提出更高要求。如何在开放城市与保障居民日常之间取得平衡，成为基层治理的重要课题。 对策——以“增供给、提品质、强保育、重协商”推动综合治理 受访人士认为，应从供给端与品质端同步发力：一是持续增加不同梯度的住房供给，完善过渡性住房与公共租住房体系，缓解结构性短缺；二是对老旧楼宇实施更精细的维修与风险评估，推动消防设施、管线系统、无障碍通行等“底线工程”升级，提升居住安全与健康水平；三是在城市更新中引入更清晰的历史建筑评估与分级保护机制，对具有代表性的街区元素、社区设施与文化遗存，探索“保留—活化—再利用”的路径，避免简单拆除导致记忆断层；四是强化社区协商与公众参与，统筹居民安置、租金承受力、商业业态与旅游管理，减少更新过程中的利益冲突与社会成本。 同时，针对打卡热点带来的扰动，可通过分时段管理、优化动线、增设指引与执法协作等方式，维护居民权益与公共空间秩序。 前景——在“住得起、住得好、记得住”之间寻找香港答案 业内观察指出，鲗鱼涌的“密度景观”并非单一街区现象，而是香港城市发展逻辑的缩影：土地约束决定了空间形态，市场力量影响了生活成本，更新策略塑造了记忆去留。未来，香港若能在规划层面加强整体统筹，在政策层面更精准照顾不同收入群体，同时把文化保育纳入城市治理的长期议程，有望推动旧区实现更有温度、也更可持续的转型。 随着社会对宜居、韧性城市的共识提升，旧区更新将不再只是“建新楼”，更应是补齐公共服务、重建社区连接、延续城市精神的系统工程。
站在鲗鱼涌的海滨长廊眺望维多利亚港，新旧的强烈对比令人深思。这座城市既需要保持国际金融中心的竞争力，又必须解决普通市民的居住尊严问题。正如一位当地居民所言："高楼大厦是香港的面子，但居住质量才是里子。"在土地资源约束与民生需求之间寻找平衡点，将是香港实现可持续发展的重要课题。历史的步伐从未停歇，但如何让城市记忆不被磨灭、让居住梦想不致沦落，考验着城市治理者的智慧与担当。