【问题】 位于重庆两江新区的蔡家组团，经过十五年发展，常住人口已达20万，集聚137家规上工业企业，但商业配套多年跟不上。与同期开发的礼嘉、中央公园等板块相比，蔡家至今仍缺少已建成并稳定运营的大型商业综合体，居民消费长期外溢到周边区域。这种产业与生活服务不匹配的结构性问题，拖累了区域价值提升，也让不少居民将其形容为“城乡结合部”式发展。 【原因】 回溯历史，2011年香港佳程集团规划建设的百万方综合体项目，因开发商资金链断裂于2015年停工。此后项目经历17次司法拍卖，直至2024年底以4.1亿元成交完成处置，较初始估值缩水约80%。分析认为，项目规划中商业占比高达82%，与近年商业地产整体低迷形成冲突；叠加区域房价下行削弱投资预期，导致“体量越大、接盘越难、贬值越快”的循环加剧。 【影响】 专业机构调研显示，蔡家板块新房价格较峰值期回落约25%，商业配套缺口被认为是重要制约因素。重庆工商大学区域经济研究所2023年报告指出，蔡家居民年均跨区消费支出超过6亿元，折算为本级税收流失约4000万元。更深层的影响于，产业工人聚居与消费服务供给不足之间的落差，降低了区域对人才的吸引力与留存能力。 【对策】 本次纳入市级重点项目清单后，佳程广场将获得三上支持：一是与宝山嘉陵江大桥等基础设施工程同步推进，形成交通与商业联动；二是引入城市更新专项贷款，缓解资金压力；三是优化原规划的商住比例，提高公共服务设施占比。两江新区管委会有关负责人透露，新方案将把商业面积压缩至45万平方米，并新增人才公寓与社区医疗中心。 【前景】 仲量联行重庆分公司研究部预测，项目复工将提升蔡家商圈能级，预计2027年开业后可承接区域内约70%的消费需求。值得关注的是，项目将采用“政企银”合作模式，由政府平台公司持股30%作为风险缓冲，这个机制或可为同类“烂尾”项目处置提供参考。随着轨道交通15号线在2025年贯通，蔡家有望更形成“产城融合”的发展格局。
盘活“烂尾”不只是工程推进，更考验城市治理能力与发展方式。将单体项目纳入城市更新的系统框架推进——既要算清资金账、建设账——也要算清民生账、长远账。佳程广场重启能否真正带来区域能级提升，关键在于能否以人民城市理念补齐功能短板，以市场化机制提升运营效率，并以法治化路径守住风险底线。