2月25日，上海市住房城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心五部门联合印发房地产政策优化通知，次日正式施行；本次调整涵盖住房限购、公积金贷款、房产税三大领域，形成多维度政策支撑体系。限购政策采取阶梯式调整。针对非户籍居民家庭及成年单身人士，新政实行三级差异化管理：购房之日前连续缴纳社保或个税满1年者，可外环内限购1套住房，外环外不限套数；连续缴纳满3年者，外环内限购扩展至2套；持有上海市居住证满5年者，全市范围内可限购1套住房且无需提供社保或个税证明。调整显著缩短了外环内非户籍购房的社保年限要求，降低了新市民和新就业群体的购房门槛。政策调整基于对市场结构性矛盾的判断。数据显示，2024年上海非户籍常住人口达983.49万人，占常住人口约四成。2025年12月至2026年1月，户籍居民购房占比55%至60%，非户籍购房占比40%至45%。户籍居民住房自有率较高，非户籍群体规模大且购房意愿强，对购房成本与门槛更为敏感。同时，上海一二手房客群重合度仅为8.7%，全国最低，新房以改善需求为主，二手房以刚性需求为主。二手房市场找房人数占比同比提升4.7个百分点，但挂牌量仅微增1.72%，刚需释放仍受政策门槛限制。业内专家认为，本次调整抓住了市场循环的关键环节。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，激活非户籍购房群体是消化二手房库存、稳定价格预期、促进卖旧买新循环的关键，有助于疏通市场流通。58安居客研究院院长张波分析，政策精准覆盖三类真实需求：新市民、新人才的外环内首次置业需求，长期在沪人群的外环内改善增购需求，以及户籍家庭的置换升级需求。这些都是市场的核心合理需求，政策落地将带动新房和二手房交易活力，缓解二手房流动性压力。配套措施同步跟进。在公积金上，新政适度提高住房公积金最高贷款额度，以满足不同阶段的居住需求。房产税政策也相应完善，形成政策合力。这种多维度协同调整，表明了政策设计的系统性，也显示管理部门对供需两端的综合考量。从市场反应看，阶梯式松绑与上海客群结构相匹配。社保缴纳1年即可购房，降低新市民首次置业门槛，符合二手房市场刚需主导特征；满3年可增购1套，为改善型需求预留空间；持居住证满5年免社保个税证明购房，覆盖更广置业群体，确保新增需求向一二手市场有效传导。
上海此次楼市调控新政反映了“精准滴灌”的思路，在坚持“房住不炒”底线的同时，通过制度优化疏通市场堵点。政策设计既回应当前去库存压力，也着眼超大城市人口结构的长期变化，为其他一线城市完善住房供应体系提供了可借鉴的“上海方案”。随着政策效应逐步释放，如何在激活市场与防控风险之间取得平衡，仍需在实践中改进。