问题显现：外资撤离与盈利困局 2025年初，加拿大养老金计划投资委员会（CPPIB）将所持上海、苏州等四地龙湖天街49%股权以折价方式转让给大家保险集团。数据显示，这些商场2024年上半年平均出租率达96%，年化租金回报率超过5%，属于行业内的优质资产。此外，龙湖地产开发业务承压明显：合同销售额631.6亿元，同比下滑37.5%，自2017年以来首次跌破千亿；上半年开发板块亏损11.8亿元。 深层原因：资本逻辑与行业变局 外资减持反映出全球资本对中国不动产的估值与预期正在调整。CPPIB套现后转向日本酒店业，显示其在地缘与宏观环境变化下重新配置资产。大家保险接盘则符合险资“价格回到低位即介入”的投资思路；其同期减持万科等开发类股票，也在一定程度上印证了对行业风险与机会的再平衡判断。开发业务持续失血，主要来自三上压力：成交量走弱、三四线城市库存偏高、土地溢价空间收窄。2025年上半年，龙湖新增土储同比减少57%。 转型成效：运营板块构建新护城河 在传统开发模式效益下降的背景下，龙湖运营服务板块全年收入达267.7亿元，创历史新高，对冲了开发端亏损。年内新增13座天街购物中心；冠寓长租公寓入住率维持在95.6%；物业管理面积突破4亿平方米。“开发+运营”并行的结构，使其成为TOP15房企中仍保持盈利的少数民企之一，另一家是以商业地产为主的万达。 行业镜鉴：21家盈利房企的生存启示 Wind数据显示，81家A股上市房企中仅21家实现盈利，亏损占比达74%。对比来看，仍能保持盈利的企业普遍具备三项共性：持有型物业占比超过30%、净负债率低于60%、经营性现金流持续为正。中国房地产研究会近期报告指出，行业平均毛利率已从2018年的28%降至2025年的6.2%，高杠杆高利润阶段基本结束。 前瞻判断：运营能力决定未来格局 住建部政策研究中心专家认为，未来五年行业或将形成“三分天下”：具备城市更新能力的国企、持有核心商业资产的混合所有制企业、深耕细分领域的专业运营商。龙湖目前拥有65个已开业商业项目、2800万平方米在管面积，构成其转型基础；但能否持续提升REITs发行能力与数字化运营水平，将影响其在新周期中的位置。
外资减持未必意味着资产本身失去价值，但清楚提示市场：当预期变化、风险重新定价时，即便是优质资产也会被重新评估；开发业务利润承压，则更表明传统增长路径难以延续。面对深度调整，房企能否以稳定现金流支撑经营、以精细化运营提升收益、以风险控制赢得时间，将成为穿越周期的关键。行业回归理性后，竞争标准也更直接——靠持续的经营能力立足，而不是靠规模扩张取胜。