近日，杭州市西湖区大学路社区发生一起物业管理纠纷；居民张女士前往物业续签停车包月协议，却被告知必须先缴清拖欠的物业费才能继续使用停车位。此做法引发了关于物业费与停车费是否应当挂钩的深层思考。 张女士介绍，她的停车包月费用为每月80元，按惯例每年需与物业签订一次协议。但今年物业突然改变做法，以其物业费未缴为由拒绝续签。张女士认为停车管理费和物业服务费是两项独立的服务，不应被强行捆绑。她同时指出，自己拒缴物业费也有原因——小区楼道照明长期不亮，卫生打扫也不及时，物业服务质量未能达到预期。 大学路社区属于老旧小区，仅有路面停车位，采取先到先得的管理模式，停车位供应紧张。该小区由大学路、老浙大、葵巷三个社区组成，由智享物业统一管理。物业方面表示，他们制定了《小营街道老大葵生活区一体化物业停车公约》，规定只有按时缴纳物业费的业主才能获得停车服务。这份公约于2023年6月5日由三个社区和物业服务中心联合盖章，物业声称已经业主大会讨论通过并进行了公示。 然而，张女士表示自己对这份公约毫不知情，也从未参加过业主大会。这引发了一个关键问题：物业单方面制定的停车公约是否具有法律约束力？ 北京天澜（杭州）律师事务所张翔翔律师对此进行了专业解读。他指出，小区内的管理规约、停车公约等文件的法律效力主要取决于三个方面。 首先是制定程序的合法性。如果公约经过了合法的业主大会表决程序，对全体业主具有法律约束力。但如果公约仅由社区或物业单方面制作并盖章，未经过法定的业主大会表决程序，在程序上存在重大瑕疵，原则上对业主不具有约束力。在本案中，物业虽然声称公约已经业主大会通过，但张女士等多位业主表示对此毫不知情，这使得公约的制定程序合法性存疑。 其次是内容的合法合理性。公约内容不得违反法律、行政法规的强制性规定。将停车费与物业费挂钩，实质上是以限制业主的停车权来强制业主缴纳物业费，这种做法是否符合比例原则和公平原则值得商榷。 第三是业主的认可度。如果业主在知晓公约存在的情况下，长期使用停车位并接受对应的管理服务，司法实践中可能认定业主默示接受了该管理规则。但前提条件是业主必须知晓公约的存在。 从本案情况看，物业与业主之间存在明显的信息不对称。业主对公约的制定程序、内容和存在都缺乏充分了解，这直接影响了公约的法律效力。同时，物业以停车权作为筹码强制业主缴纳物业费的做法，也可能涉及权利滥用问题。 不容忽视的是，物业与业主之间关于服务质量的分歧反映出基层物业管理中存在的普遍问题。业主对物业服务不满意而拒缴物业费，物业则以限制停车权等方式进行反制，这种对抗性的处理方式往往会激化矛盾，而不是解决问题。 根据相关法律规定，业主有权对物业服务质量进行监督。如果物业服务不符合合同约定或行业标准，业主可以通过业主大会、业委会等途径进行投诉和协商，也可以向有关部门投诉或通过法律途径维权。同时，物业也有权对拖欠物业费的业主采取措施，但这些措施应当符合法律规定，不能侵犯业主的基本权益。
物业服务与停车管理都是居民身边的"关键小事"；在老旧小区治理中，既要用规则维护公共秩序，也要以程序保障业主权利，更要以看得见的服务修复信任。把争议纳入公开透明、依法依规的协商框架，才能让收费有依据、管理有尺度、服务有温度，推动社区治理从"应对矛盾"走向"预防矛盾"。