问题——亏损面扩大、龙头承压，行业进入财务“压力区间” 公开信息显示，截至2月12日，已有77家A股上市房企披露2025年业绩预告或业绩快报，57家预计出现亏损，占比约74%，合计预亏约2082亿元至2094亿元。
亏损规模在多家企业集中释放，5家房企预计亏损超过百亿元，其中万科预计亏损约820亿元，刷新A股房企亏损金额纪录；绿地控股、华夏幸福、华侨城A、金地集团等也处于百亿级亏损区间。
与此同时，行业并非全无积极变化，金科股份预计实现归母净利润300亿元至350亿元，主要来自债务重整相关收益，成为少数实现大幅修复的样本。
原因——销售结转滞后叠加毛利下行，减值计提集中“落账” 从财务形成机制看，房企利润具有明显结转滞后性，2025年业绩主要对应此前年度销售项目的结转与成本确认。
在市场调整背景下，结转规模收缩与毛利率下滑形成直接冲击。
国家统计局数据显示，2025年新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%；销售额83937亿元，同比下降12.6%。
销售端降温带来两方面影响：一是可结转资源减少，二是价格与去化压力使部分项目毛利率明显下探，个别项目出现低毛利甚至负毛利结转，进而放大当期亏损。
与此同时，行业下行对资产负债表的传导加快，存货、投资性房地产等资产的可变现净值承压，减值计提成为影响利润的重要变量。
部分企业减值计提金额占亏损比重较高，万科披露计提规模超过500亿元，绿地控股计提超过120亿元。
减值集中确认既源于市场价格中枢调整，也与企业主动“清包袱”、提升资产真实度、为后续经营留出空间有关。
此外，多元化业务对冲能力不足也是共性短板。
近年来不少房企探索物业服务、商业运营、长租公寓、产业地产等方向，但在行业深度调整阶段，开发业务仍是现金流与利润的核心来源，新业务规模效应尚未完全形成，难以在短期内抵消主业波动，导致整体抗风险能力下降。
影响——行业分化加剧，风险出清与信用重塑同步推进 亏损潮对行业的影响不仅体现在账面利润，更体现在现金流管理、债务安排与信用修复。
对企业而言，亏损叠加减值会压缩净资产与融资空间，倒逼加快降杠杆、促回款、去库存和优化投资节奏；对市场而言，头部企业出现百亿级亏损，容易强化购房者对交付与资金安全的关注，促使企业把“保交楼、稳现金流”置于经营优先级；对金融与产业链而言，信用分层更明显，资源将进一步向财务稳健、项目质量更优、区域布局更匹配需求的主体集中。
值得关注的是，金科股份通过债务重整实现业绩大幅改善，说明在依法合规、各方共担的框架下，风险化解可以通过市场化、法治化路径推进。
其启示在于：在主业尚未明显回升的阶段，债务结构优化与资产处置效率提升，可能成为部分出险企业实现“止血—修复—再出发”的关键抓手，但这一模式能否复制仍取决于资产质量、项目可售能力及重整方案的可执行性。
对策——以现金流为核心稳经营，以资产真实化为前提促转型 业内人士认为，当前阶段评估企业不宜仅看利润指标，更应关注现金流安全、债务风险可控与交付能力稳定。
面向下一步，房企需在三方面发力：一是强化经营性现金流管理，聚焦核心城市与核心项目，加快存量去化与回款，严控非必要投资支出；二是推进资产盘整与减值风险管理，提升资产透明度，减少“拖延式确认”带来的后续波动；三是优化负债结构，积极通过展期、置换、引入战投、债务重整等方式降低短期偿付压力，并以项目交付与服务口碑修复市场信心。
前景——短期仍在“深水区”，中长期将向新发展模式加速过渡 从周期规律看，当前行业仍处于调整的“深水区”，利润下行、减值集中与分化加剧可能仍将延续一段时间。
但同时，风险出清有助于提升报表质量与资源配置效率，为行业转向高质量发展奠定基础。
随着住房需求从增量扩张转向存量优化，未来竞争将更多体现在产品力、运营能力、资金管理与城市深耕上。
预计在政策支持、市场自我修复与企业主动转型共同作用下，行业有望逐步形成“开发更审慎、运营更长期、财务更稳健”的新格局。
这场触及筋骨的结构性调整，既是对房地产金融化泡沫的彻底清算，也是行业迈向新发展模式的转折点。
当"活下去"成为企业共同考题，如何在阵痛中重构竞争力、在出清中把握新机遇，将成为检验房企转型成色的关键标尺。
历史的经验表明，任何一次深度调整都孕育着新一轮发展的种子，中国房地产业亦不例外。