2月10日，新城控股（601155.SH）放了个消息，1月份公司搞商业运营收入进账12.01亿元，比去年那个时候多赚了3.36%。不过在卖房子这块就有点惨了，1月份签了7.14亿元的合同，比去年跌了29.79%。不过这事儿也不能全怪新城，毕竟买的房子面积反倒涨了27.85%，也就是卖了14.78万平方米。 其实这几天还发生了个挺有意思的事。澎湃新闻说，新城控股跟他们的母公司新城发展（01030.HK）上周初跑到香港去搞了个内部的路演活动。见面的人大多是基金经理和银行家这种搞钱的。新城在会上透露了一个打算：如果利息不贵的话，想给今年5月到期的4亿美元债券找点新钱接着借。剩下的钱，就用国内的钱给还了。 大家伙儿还听新城说了不少公司的情况。新城现在债务盘子不小，到了2025年三季度末加起来有525亿元。在这堆钱里，66%都是经营性物业贷，还有不少是境内的抵押债券（CMBS和中票），美元债占比大概10%。开发贷就更少了，只有20亿元，占比还不到4%。算下来平均借钱的利息大概在5.5%左右，比以前便宜了。 对于2026年的打算，新城也透了底。他们想搞各种类型的REITs产品出来。现在手头评估的资产最多能有80亿元用来抵押换钱。这钱主要是用来换掉那些利息高又快到期的贷款，比如美元债和开发贷这些，以后打算去借8到15年的低息债或者股权资金。 说到手里的房子还真不少。截至2025年底，新城已经建好了207个吾悦广场（157个是重资产、50个是轻资产），开业的有178个（148个重资产、30个轻资产）。大家平时逛的面积加起来有1652万平方米。去年一年收上来的租金总收入达到了141亿元，比前年多了10%。商业这块赚的钱很多，毛利率超过了70%，占整个集团毛利的大头有77%。同一家店的租金收入也比去年涨了5%，主要是因为管理水平提高了、换了更好的商户、商场也改造了一下。 以后新城每年大概会再开10个商场左右，还有20多个没开业的商场也会慢慢开放。截至去年三季度末，新城为了借钱抵押了134个商场综合体做担保，融到的钱大概是440亿元。抵押率太高了超过了40%。没抵押的商场估值大约还有100亿元，理论上还能再多借40到50亿元的债。