【问题】 外部环境仍存不确定性、市场信心修复仍需时日的背景下，香港住宅市场走势与商业物业复苏节奏出现新的分化：住宅需求边际改善迹象增多，但零售物业仍面临旅客消费结构变化与线上渠道分流等压力；机构对全年楼价、租金以及有关上市公司盈利能见度的判断，成为市场关注焦点。 【原因】 报告认为，推动住宅市场预期上修的因素主要来自三上：其一，特区政府近年来推出的签证及人才政策持续发力，人口流入与住屋需求形成支撑；其二，租金上行强化“租买差”变化，叠加按揭利率下行预期，可能推动部分长期租住者财务可承受范围内转向置业；其三，自2024财年初相关“辣招”撤销后，交易税费等成本下降，市场流动性改善，投资性需求或随之回升。报告同时判断，后续政策取向仍将围绕人口、收入增长及提升住屋可负担能力展开，为需求端提供托底。 商业物业上，高盛对写字楼与零售的判断更为审慎而分层：受益于资本市场活动改善，核心中环区写字楼租金预计今年同比上升约3%，其他地区大致持平；零售租金仅预计温和增长约2%，主要受港人外游持续、网购竞争加剧等因素制约。 【影响】 楼价预测上调背景下，机构对开发商的盈利弹性与资产结构重新定价。报告指出，住宅项目储备与推盘节奏更充足的企业更有望受益于上行周期。据其测算，恒基地产、信和置业与新鸿基地产三家公司单位库存合计约占市场整体三成以上，且均有新项目推进，因而更具周期弹性。基于上述逻辑，高盛将恒基地产及信和置业评级由“沽售”上调至“买入”，目标价分别调高至39港元、14.6港元；同时重申新鸿基地产“买入”评级，目标价上调至159港元。 与之相对，对香港物业市场敞口较小、业务结构更分散的企业，上行周期带来的直接受益程度或相对有限。高盛将长实集团评级由“买入”下调至“中性”，并将目标价上调至53港元，反映其对估值与基本面之间的再平衡判断。 对零售敞口较大的公司，该行下调九龙仓置业评级至“沽售”，目标价降至28港元；并将领展房产基金评级下调至“中性”，目标价降至41.3港元，强调零售端复苏仍受结构性变化掣肘。此外，港铁公司评级亦由“中性”下调至“沽售”，目标价则上调至36.1港元，显示机构在估值修正与经营变量之间采取更谨慎的权衡。 【对策】 市场人士认为，面对住宅与商业物业分化加剧，相关企业应在三上提升确定性：一是把握利率回落窗口期，优化债务期限结构与融资成本，增强抗波动能力；二是加快去库存与精细化定价，结合家庭结构变化与改善型需求，提升产品匹配度与资金回笼效率；三是对零售物业强化业态调整与引流能力，提升与旅游消费、夜间经济及本地生活服务的协同，并通过数字化运营缓解线上分流压力。 【前景】 综合多重变量，短期内香港住宅市场政策支持、租金强势与利率环境改善的共同作用下，成交与价格或延续修复态势，但走势仍将取决于就业与收入预期、外部金融环境变化以及新盘供应节奏。商业物业上，中环等核心区写字楼有望随金融活动回暖而率先改善，但零售端的结构性竞争将使复苏更偏“温和、分段、分化”。对投资者来说，资产结构与收益来源更均衡、现金流更稳健的标的，或更能穿越周期波动。
香港楼市分化既体现本地经济韧性，也折射产业结构调整。在全球资本流动加剧的背景下，平衡产业发展与民生需求将成为特区政府的长期课题。（完）