上海房地产市场今年一开年就展现出独特的韧性，低密改善型房源马上就要入市，给本来已经热闹起来的年末楼市增加了点活力。虽然现在整体成交规模受天气等季节性因素影响有所调整，但高端住宅和低密度产品的出现，已经把现在的市场结构给勾勒得很清楚了。上周（1月19日到1月25日），上海一共五个新楼盘开盘了，反应各不一样，核心区域的好房子还是很吸引人。 比如杨浦滨江的中建壹品·外滩元境项目，就很显眼。这楼盘备案均价是每平方米128,042元，1月21日第一次推出136套房子，结果开盘当天就卖了112套，卖掉了差不多82%。这不仅说明这项目大家认可，也把同类房子的首开记录给打破了。这项目的地是去年6月中建壹品通过公开选的，一共花了22.56亿元拿下来。作为他们在杨浦滨江开发的第五个项目，这次成功也说明他们这几年专心搞城市更新是对的。 中建壹品从2023年进上海市场开始就一直稳扎稳打，不仅开发了住宅还有商业项目，还通过持续拿地实现了稳步发展。同周开盘的还有浦东三林滨江的前滩滨江道项目，备案均价每平方米116,541元，第一次推了122套公寓产品。虽然陆家嘴集团开发的这个楼盘也吸引了不少客户来买（95组客户），认购率约为78%，但跟前滩公馆之前多次开盘卖光相比就显得有点一般了。数据显示这次去化率才70%。业内人士说，在普通改善市场里这表现还行，但在竞争激烈的三林滨江板块，跟标杆比就显得差了点意思。 青浦徐泾的大华·望樾项目表现很好，认购率达到了106%，说明外环外还有不少好房子有市场。不过奉贤那边两个同时开盘的楼盘就没这么好的运气了，认购率很低，这也看出上海楼市是很不一样的区域分化特征。 数据也说明了这点：上周全市新房成交面积大概4.22万平方米，环比减少了32.55%。但单价在“10万+”的高端项目依然活跃，把新房均价拉上去了11.27%，达到每平方米91,010元。这就说明高价房子在稳住全市新房均价上起了很大作用。 最近快要过年了，上海新房推盘节奏变慢了点，但产品结构有了新特点。网上房地产显示有3个新盘总共94套房已经获批销售，分布在松江、金山和临港这些地方。有意思的是这3个项目全是联列或者叠加别墅，没有传统公寓类型。价格方面这次也没看到单价超过10万的高端项目。其中松江新城玉树苑备案均价最高是每平方米73,000元；金山新城建发瑞湖项目第一次推58套叠加联排产品均价约40,477元；临港首府这次备案均价涨到45,000元了。 业内专家分析说这些低密度改善型产品虽然总量不多，但正好满足了那些对居住环境有高要求的人的需求。在年末淡季里没准能激起点活力。总的来看上海楼市现在处于一个分化且优化的阶段：核心地段的好房子抗风险能力强；城市更新还在源源不断提供新货；成交量受季节影响波动大；不同区域、不同产品卖得也不一样。 马上就要到传统淡季了低密度改善型新盘出来正好补上了缺口。以后政策环境好了供应质量也提高了，上海楼市估计还会沿着稳健理性的路子走下去满足大家对美好生活的追求。